برای خرید پیش فروش آپارتمان چه باید کرد
پیش خرید و پیش فروش آپارتمان
با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. پیش خرید آپارتمان و پیش فروش آن مکمل یک دیگرند و از سوی سایر افراد جامعه برای این صورت می گیرد تا بازار خرید و فروش املاک بتواند داغ بماند.
برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید.
همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد.
فواید پیش خرید آپارتمان
- می توان پیش خرید آپارتمان ها رها به صورت کلی به افرادی پیشنهاد کرد که پول لازم را برای خرید خانه ندارند.
- از جمله فواید پیش خرید آپارتمان از پروژه تندیس چیتگر این است که این خانه ها قیمت کم تری را نسبت به خانه های آمده دارند. این میزان بین 10 تا 30 درصد است.
- کسی که قصد دارد این خانه ها را خریداری کند می تواند قرارداد قسطی ببندد و پول خرید مسکن را به صورت قسطی پرداخت کنید . این گونه پرداخت برای خریدار بسیار راحت است و بهتر از این است که همه پول را یک جا پرداخت کند.
- چون خانه هنوز به صورت کامل تکمیل نشده است خریدار می تواند حتی در روند ساخت خانه نظرات خود را هم اعمال کند و از وسایلی در ساخت خانه استفاده کند که به دلخواه خود وی استفاده شده است. را در این لینک بخوانید.
در قرارداد پیش فروش باید یک سری موارد به صراحت عنوان شود از جمله:
1-اسم و مشخصات طرفین قرارداد( حقیقی یا حقوقی) 2-پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک 3-اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل؛ مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
4-مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعدات طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
5-بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت 6-شماره قبض های اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی 7-زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی
8-تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله 9-تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی 10-معرفی داوران
محاسن پیش خرید برای خریدار:
۱- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.
۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
۴- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رؤیت است.
معایب پیش خرید برای خریدار:
۱- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
۲- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
۳- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده
۴- امکان فروش ملک به چندین نفر
۵- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر
۶- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
۷- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.
برای پیش فروش آپارتمان چه نکات مهمی را باید بدانیم و چه مراحلی باید به صورت قانونی طی شود؟
- – اولین مرحله که اتفاقاً یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیش‌فروش آپارتمان به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند.
- – پیش‌فروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.
- – مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
– جزئیاتی که باید بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان به خریدار اعلام شود عبارتند از:
مشخصات مالک
مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلاً ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش‌فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.
مشخصات و جزئیات آپارتمان
در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملاً شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که بر اساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.
بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد
این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:
– موقعیت مکانی
– تعداد طبقات و واحدها
– شماره طبقه و واحد
– متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
– نوع کاربری
– پارکینگ و انباری
– سیستم سرمایش و گرمایش
– نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
– مصالح به کار رفته
– مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
– زمان تحویل
شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان
از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولاً زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملاً شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود.مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.
مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان
وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان مزایایی دارد که عبارتند از:
– در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.
– نیازی به حضور خریدار در دادگاه نمی‌باشد.
– وکیل می‌تواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعاً از فروشنده مطالبه کند.
– در صورتی که ملک در رهن باشد وکیل می‌تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
– در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل می‌تواند با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.
شاید فروشنده توانایی این را نداشته باشد تا خانه ها را به اتمام برساندو به همین دلیل هم همان طور آن را رها کند و فرار کند. این مورد بسیار در زمان پیش خرید آپارتمان ها دیده می شود. در این جا خریدار تنها یک خانه نیمه کاره دارد که نمی تواند در آن سکونت کند. در خصوص این بحث مبحثی با عنوان را در همین سایت بخوانید.