نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه و وجه التزام

مطالبه اجور معوقه و وجه التزام در قراردادهای اجاره، دو خواسته حقوقی مجزا اما در بسیاری موارد مرتبط هستند که موجران و مستأجران را درگیر می کند. شناخت فرآیند و نحوه تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه و وجه التزام برای احقاق حقوق طرفین ضروری است.

قراردادهای اجاره، ستون فقرات روابط مالک و مستأجر را تشکیل می دهند و تعیین کننده حقوق و تعهدات هر یک از طرفین هستند. با این حال، همانند هر توافق دیگری، ممکن است در طول اجرای این قراردادها چالش ها و مشکلاتی بروز کند که نیاز به پیگیری حقوقی پیدا کند. عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر، که به آن «اجور معوقه» گفته می شود، یا تخلف از سایر تعهدات قراردادی که منجر به مطالبه «وجه التزام» می شود، از جمله رایج ترین این اختلافات به شمار می رود. برای افرادی که با چنین موقعیت هایی روبرو می شوند، درک کامل اصول حقوقی و مراحل عملی تنظیم و پیگیری دادخواست مربوطه، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مقاله به تفصیل به این موضوعات می پردازد و راهنمایی جامع برای موجرین، مستأجرین و حتی متخصصین حقوقی ارائه می دهد تا بتوانند حقوق خود را به بهترین شکل ممکن پیگیری و استیفا نمایند. هدف، ارائه اطلاعات دقیق، مستند و کاربردی است تا هر فردی بتواند با آگاهی کامل، گام های لازم را بردارد و از بروز اشتباهات حقوقی احتمالی جلوگیری کند.

بخش اول: مطالبه اجور معوقه

اجور معوقه چیست؟

اجور معوقه به معنای اجاره بهایی است که مستأجر موظف به پرداخت آن بوده، اما در موعد مقرر به موجر پرداخت نکرده است. مبنای قانونی این مطالبه، ماده ۴۹۰ قانون مدنی است که صراحتاً مستأجر را به پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر ملزم می داند. در قراردادهای اجاره، غالباً زمان و مبلغ اجاره بها به وضوح مشخص می شود و عدم رعایت این شرط از سوی مستأجر، حق مطالبه اجور معوقه را برای موجر ایجاد می کند.

تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل ایام تصرف، نکته حقوقی مهمی است که باید به آن توجه داشت. اجور معوقه مربوط به دوره ای است که قرارداد اجاره معتبر بوده و مستأجر از ملک با رضایت موجر استفاده می کرده اما اجاره بهای آن را نپرداخته است. در مقابل، اجرت المثل ایام تصرف به دوره ای مربوط می شود که قرارداد اجاره به پایان رسیده یا به دلایلی فسخ شده، اما مستأجر بدون اذن موجر به تصرف ملک ادامه داده است. در این حالت، مبلغی به عنوان اجرت المثل (معادل عرفی اجاره بها) برای جبران استفاده بلاوجه از ملک مطالبه می شود و نه اجاره بهای قراردادی.

شرایط و ارکان مطالبه اجور معوقه

برای آنکه موجر بتواند به صورت قانونی اجور معوقه را مطالبه کند، باید شرایط و ارکان خاصی وجود داشته باشد:

1. وجود قرارداد اجاره معتبر: اصلی ترین شرط، وجود یک قرارداد اجاره صحیح و معتبر است، خواه این قرارداد به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد یا به صورت عادی و با امضای طرفین. این قرارداد باید حاوی مشخصات ملک، طرفین، مبلغ اجاره بها و مواعد پرداخت باشد.
2. فرا رسیدن موعد پرداخت اجاره بها و عدم پرداخت آن: باید مشخص شود که مهلت پرداخت اجاره بها فرا رسیده و مستأجر از انجام این تعهد خودداری کرده است.
3. اثبات عدم پرداخت: موجر باید بتواند عدم پرداخت اجاره بها را اثبات کند. این اثبات می تواند از طریق دلایلی همچون:
   • اظهارنامه قضایی ارسال شده به مستأجر (که در آن عدم پرداخت اجاره بها قید شده و به او مهلت پرداخت داده شده است).
   • شهادت شهود (در صورتی که شاهدانی بر عدم پرداخت وجود داشته باشند).
   • پرینت بانکی (در صورتی که اجاره بها به حساب بانکی واریز می شده و پرینت حساب عدم واریز را نشان دهد).
   • اقرار مستأجر به عدم پرداخت.

مراحل قانونی مطالبه اجور معوقه

پیگیری مطالبه اجور معوقه شامل مراحل مشخصی است که رعایت آنها برای موفقیت در دعوا حیاتی است:

1. ارسال اظهارنامه قضایی به مستأجر: گرچه ارسال اظهارنامه برای مطالبه اجور معوقه الزامی نیست، اما گامی مهم و اثباتی قوی محسوب می شود. با ارسال اظهارنامه، موجر به صورت رسمی و قانونی مستأجر را از بدهی خود مطلع کرده و مهلتی برای پرداخت تعیین می کند. این اقدام نه تنها به عنوان دلیلی بر تخلف مستأجر عمل می کند، بلکه ممکن است مستأجر را به پرداخت وادار سازد و از طرح دعوا جلوگیری کند. در صورت لزوم، نمونه اظهارنامه می تواند حاوی اطلاعاتی نظیر مشخصات موجر و مستأجر، مشخصات ملک، مبلغ اجاره بهای معوقه، مواعد عدم پرداخت و مهلت نهایی برای پرداخت باشد.
2. نحوه مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست: پس از تهیه اظهارنامه (در صورت لزوم) و جمع آوری مدارک، موجر باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست مطالبه اجور معوقه را ثبت کند. تمامی دادخواست ها در سیستم الکترونیک قضایی به ثبت می رسند و به مرجع صالح ارجاع داده می شوند.

مرجع صالح رسیدگی به دادخواست اجور معوقه

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای مطالبه اجور معوقه، بسته به مبلغ خواسته متفاوت است:

• اگر مبلغ اجور معوقه تا سقف دویست میلیون ریال (۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
• اگر مبلغ اجور معوقه بیش از دویست میلیون ریال باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود.

این نصاب ها ممکن است بر اساس قوانین و مقررات جدید تغییر کنند، لذا کسب اطلاع از آخرین نصاب های قانونی در زمان طرح دعوا ضروری است.

مدارک و منضمات لازم برای دادخواست مطالبه اجور معوقه

برای تنظیم و ثبت دادخواست مطالبه اجور معوقه، ارائه مدارک و مستندات زیر الزامی است:

• اصل یا فتوکپی مصدق قرارداد اجاره (رسمی یا عادی).
• اصل یا فتوکپی مصدق سند مالکیت ملک یا سایر دلایل مالکیت (مثلاً بنچاق).
• اصل یا فتوکپی مصدق اظهارنامه ارسال شده به مستأجر (در صورت وجود و ارسال).
• سایر مستندات و مدارک اثباتی (مانند شهادت نامه شهود، پرینت گردش حساب بانکی).
• کارت ملی خواهان و کپی آن.

نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه

در تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه، دقت در جزئیات و رعایت اصول نگارشی حقوقی اهمیت بالایی دارد. نمونه زیر یک فرم کلی برای دادخواست ارائه می دهد:

به نام خداوند بخشنده مهربان
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی / شورای حل اختلاف [نام شهرستان]
با سلام و احترام،

خواهان: [نام کامل خواهان] فرزند [نام پدر خواهان]، کد ملی [کد ملی خواهان]، شغل [شغل خواهان]، نشانی [نشانی کامل خواهان].

خوانده: [نام کامل خوانده] فرزند [نام پدر خوانده]، کد ملی [کد ملی خوانده]، شغل [شغل خوانده]، نشانی [نشانی کامل خوانده].

وکیل یا نماینده قانونی: [در صورت وجود: نام کامل وکیل، مشخصات و نشانی کامل].

خواسته: مطالبه اجور معوقه (اجاره بهای عقب افتاده) به مبلغ [مبلغ کل اجاره بهای معوقه به ریال] ریال، به انضمام خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ سررسید هر قسط تا زمان اجرای حکم و کلیه هزینه های دادرسی، شامل هزینه تمبر دادرسی، هزینه دفتر خدمات قضایی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود).

دلایل و منضمات دادخواست:

1. فتوکپی مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد].
2. فتوکپی مصدق سند مالکیت / اجاره نامه رسمی / سایر اسناد مثبته مالکیت.
3. فتوکپی مصدق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال).
4. استماع شهادت شهود (در صورت لزوم).
5. استعلام از بانک (در صورت واریز اجاره بها به حساب بانکی).

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار عالی می رساند: اینجانب خواهان به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] که فتوکپی مصدق آن به پیوست دادخواست تقدیم می گردد، [یک دستگاه آپارتمان / یک واحد مسکونی / یک باب مغازه] واقع در [نشانی دقیق ملک اجاره داده شده] را به خوانده محترم اجاره داده ام. بر اساس بند [شماره بند] قرارداد اجاره مذکور، مقرر گردیده است که مستأجر موظف است مبلغ [مبلغ اجاره بها ماهیانه] ریال به عنوان اجاره بها به صورت ماهانه در ابتدای هر ماه (یا پایان هر ماه) به موجر پرداخت نماید.

متأسفانه، خوانده از تاریخ [تاریخ اولین عدم پرداخت] تا تاریخ [تاریخ آخرین عدم پرداخت]، از پرداخت اجاره بها به مدت [تعداد ماه های عدم پرداخت] ماه امتناع ورزیده است. بدین ترتیب، مجموع اجور معوقه ایشان مبلغ [مبلغ کل اجاره بهای معوقه به ریال] ریال می باشد. با وجود تذکرات شفاهی مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال) به خوانده، نامبرده همچنان از ایفای تعهد قراردادی خود سر باز زده است.

لذا با تقدیم این دادخواست، مستنداً به مواد ۴۹۰ و ۵۱۵ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، از محضر محترم دادگاه / شورای حل اختلاف تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ [مبلغ کل اجاره بهای معوقه به ریال] ریال بابت اجور معوقه، به همراه خسارت تأخیر تأدیه بر اساس نرخ شاخص تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران از تاریخ سررسید هر قسط تا زمان اجرای کامل حکم، و نیز کلیه هزینه های دادرسی قانونی مورد استدعاست.

با تشکر و احترام فراوان
[نام و نام خانوادگی خواهان]
[امضاء]

نکات مهم و کاربردی در خصوص مطالبه اجور معوقه

• امکان درخواست فسخ قرارداد اجاره همزمان با مطالبه اجور معوقه: در بسیاری از قراردادهای اجاره، شرط فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر پیش بینی می شود. موجر می تواند همزمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه، درخواست فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه را نیز مطرح کند. این امر باعث تسریع در فرآیند می شود.
• نحوه محاسبه خسارت تأخیر تأدیه: بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج است، در صورتی که مدیون با وجود تمکن از پرداخت، از ایفای تعهد خودداری کند، دادگاه او را به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی محکوم می کند. این خسارت از زمان سررسید دین (تاریخی که اجاره بها باید پرداخت می شده) تا زمان پرداخت کامل محاسبه می شود.
• مسائل مربوط به ودیعه (رهن) و امکان تهاتر: اگر مستأجر مبلغی به عنوان ودیعه یا رهن نزد موجر داشته باشد، موجر نمی تواند به صورت خودسرانه اجور معوقه را از آن برداشت کند. اما در صورت صدور حکم قطعی بر محکومیت مستأجر به پرداخت اجور معوقه، امکان تهاتر (کسر بدهی از ودیعه) وجود دارد. در این موارد، دادگاه تهاتر قضایی را انجام می دهد.

بخش دوم: مطالبه وجه التزام

وجه التزام چیست؟

وجه التزام، مبلغی است که طرفین قرارداد از پیش و با توافق یکدیگر، برای جبران خسارات ناشی از عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهدات قراردادی تعیین می کنند. فلسفه وجودی وجه التزام، ایجاد یک ضمانت اجرایی برای تعهدات و پیش بینی میزان خسارت در صورت تخلف، به منظور جلوگیری از بروز اختلافات بعدی در مورد میزان واقعی خسارت است. مبنای قانونی وجه التزام، ماده ۲۳۰ قانون مدنی است که مقرر می دارد: اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تأدیه نماید، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است، محکوم کند.

تفاوت وجه التزام با خسارت واقعی و اجرت المثل در این است که وجه التزام یک خسارت مقطوع و از پیش تعیین شده است که طرفین بر سر آن توافق کرده اند. این مبلغ ممکن است کمتر یا بیشتر از خسارت واقعی باشد، اما دادگاه اصولاً مکلف به اجرای همان مبلغ توافق شده است. در حالی که خسارت واقعی، مبلغی است که دادگاه پس از وقوع تخلف و ارزیابی میزان ضرر وارده، تعیین می کند. اجرت المثل نیز همانطور که پیشتر گفته شد، مربوط به استفاده بلاوجه از مال است و ماهیت آن با وجه التزام متفاوت است.

شرایط و ارکان مطالبه وجه التزام

مطالبه وجه التزام نیز مستلزم وجود شرایط خاصی است:

1. وجود شرط وجه التزام به صورت صریح و شفاف در قرارداد اجاره: این شرط باید به وضوح در متن قرارداد درج شده باشد و ابهامی در مورد آن وجود نداشته باشد.
2. وقوع تخلف از تعهد قراردادی توسط طرف مقابل: باید اثبات شود که طرفی که وجه التزام بر عهده او قرار گرفته، از انجام تعهد خود تخلف کرده است.
3. اثبات وقوع تخلف: مانند اجور معوقه، باید با ارائه مدارک و مستندات، وقوع تخلف ثابت شود.
4. مشخص و معین بودن مبلغ وجه التزام: مبلغ وجه التزام باید دقیقاً در قرارداد ذکر شده باشد.

انواع رایج وجه التزام در قرارداد اجاره

در قراردادهای اجاره، وجه التزام می تواند برای تخلفات متعددی پیش بینی شود:

• وجه التزام بابت عدم تخلیه به موقع ملک: یکی از شایع ترین موارد، تعیین مبلغی به ازای هر روز تأخیر در تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره است.
• وجه التزام بابت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر: علاوه بر اجور معوقه، ممکن است مبلغی به عنوان وجه التزام برای هر روز تأخیر در پرداخت اجاره بها نیز در نظر گرفته شود.
• وجه التزام بابت عدم انجام سایر تعهدات: مثلاً اگر مستأجر متعهد به انجام تعمیرات خاصی باشد و از آن تخلف کند، یا اگر موجر متعهد به تحویل ملک در موعد مقرر باشد و از آن سرباز زند.

نحوه نگارش صحیح شرط وجه التزام در قرارداد اجاره (برای پیشگیری)

دقت در نگارش شرط وجه التزام می تواند از بسیاری از دعاوی و اختلافات جلوگیری کند:

1. تاکید بر شفافیت، تعیین مبلغ دقیق، زمان بندی و شرایط: شرط باید به وضوح بیان کند که بابت چه تخلفی، چه مبلغی و در چه زمانی مطالبه می شود.
2. اهمیت تصریح به غیرقابل تغییر بودن مبلغ (مگر شرایط خاص): برای جلوگیری از تعدیل مبلغ توسط دادگاه، می توان صراحتاً ذکر کرد که مبلغ وجه التزام قطعی و غیرقابل تغییر است.
3. اشاره به حق فسخ (در صورت لزوم): می توان تعیین کرد که علاوه بر وجه التزام، در صورت تخلف، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را نیز داشته باشد.
4. نکته: وجه التزام نباید مبلغی غیرمنطقی و غیرمتعارف باشد که مغایر با عرف و اصول انصاف باشد، زیرا در این صورت دادگاه ممکن است آن را تعدیل کند.

مراحل قانونی مطالبه وجه التزام

1. ارسال اظهارنامه رسمی: مانند مطالبه اجور معوقه، ارسال اظهارنامه رسمی به متخلف، برای اثبات تخلف و اتمام حجت، بسیار مفید است.
2. تنظیم و ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی: پس از جمع آوری مدارک، باید دادخواست مطالبه وجه التزام از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود.

مرجع صالح رسیدگی به دادخواست وجه التزام

معمولاً رسیدگی به دادخواست مطالبه وجه التزام، بسته به مبلغ خواسته، در صلاحیت شورای حل اختلاف (برای مبالغ کمتر از ۲۰۰ میلیون ریال) یا دادگاه عمومی حقوقی (برای مبالغ بیش از ۲۰۰ میلیون ریال) است. این موضوع کاملاً شبیه به مطالبه اجور معوقه است.

مدارک و منضمات لازم برای دادخواست مطالبه وجه التزام

• اصل یا فتوکپی مصدق قرارداد اجاره (حاوی شرط وجه التزام).
• اصل یا فتوکپی مصدق اظهارنامه ارسالی (اثبات تخلف).
• هرگونه سند یا مدرک دال بر تخلف (مانند گواهی عدم تخلیه از سوی مراجع ذیصلاح، شهادت نامه).
• کارت ملی خواهان و کپی آن.

نمونه دادخواست مطالبه وجه التزام قرارداد اجاره

به نام خداوند بخشنده مهربان
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی / شورای حل اختلاف [نام شهرستان]
با سلام و احترام،

خواهان: [نام کامل خواهان] فرزند [نام پدر خواهان]، کد ملی [کد ملی خواهان]، شغل [شغل خواهان]، نشانی [نشانی کامل خواهان].

خوانده: [نام کامل خوانده] فرزند [نام پدر خوانده]، کد ملی [کد ملی خوانده]، شغل [شغل خوانده]، نشانی [نشانی کامل خوانده].

وکیل یا نماینده قانونی: [در صورت وجود: نام کامل وکیل، مشخصات و نشانی کامل].

خواسته: مطالبه وجه التزام قراردادی به مبلغ [مبلغ وجه التزام به ریال] ریال، به انضمام کلیه خسارات دادرسی، شامل هزینه تمبر دادرسی، هزینه دفتر خدمات قضایی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود).

دلایل و منضمات دادخواست:

1. فتوکپی مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد] حاوی شرط وجه التزام.
2. فتوکپی مصدق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال).
3. گواهی مراجع ذیصلاح دال بر وقوع تخلف (مثلاً گواهی عدم تخلیه از شورای حل اختلاف).
4. شهادت شهود (در صورت لزوم).

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار عالی می رساند: اینجانب خواهان به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد، [یک دستگاه آپارتمان / یک واحد مسکونی / یک باب مغازه] واقع در [نشانی دقیق ملک اجاره داده شده] را به خوانده محترم اجاره داده ام. بر اساس بند [شماره بند] قرارداد مذکور، صراحتاً شرط گردیده است که در صورت تخلف خوانده از [ذکر دقیق تعهد متخلف، مثلاً تخلیه ملک در پایان مدت اجاره / پرداخت اجاره بها در موعد مقرر / انجام تعمیرات اساسی ملک]، نامبرده متعهد به پرداخت مبلغ [مبلغ وجه التزام] ریال به عنوان وجه التزام قراردادی به اینجانب (خواهان) می باشد.

با کمال تأسف، خوانده محترم از ایفای تعهد قراردادی خود تخلف نموده و [توضیح دقیق تخلف، مثلاً با وجود پایان یافتن مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره]، تاکنون از تخلیه و تحویل ملک خودداری نموده است / با تأخیر بیش از [تعداد روز/ماه] در پرداخت اجاره بها، شرط وجه التزام را نقض کرده است]. این تخلف موجبات ورود خسارت به اینجانب را فراهم آورده و با استناد به شرط صریح قرارداد و مواد ۲۳۰ و ۵۱۵ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حق مطالبه وجه التزام برای اینجانب محرز و مسلم است.

لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر محترم دادگاه / شورای حل اختلاف تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ [مبلغ وجه التزام] ریال بابت وجه التزام قراردادی به همراه کلیه هزینه های دادرسی قانونی مورد استدعاست.

با تشکر و احترام فراوان
[نام و نام خانوادگی خواهان]
[امضاء]

نکات حقوقی پیشرفته و چالش ها در مطالبه وجه التزام

دعاوی مربوط به وجه التزام همواره با ظرافت های حقوقی و چالش هایی همراه است که آگاهی از آن ها می تواند به طرفین در احقاق حقوق خود کمک شایانی کند:

• شرط مطالبه وجه التزام عدم تخلیه و تعهدات متقابل موجر: در تعهدات متقابل، اصل همبستگی تعهدات حاکم است؛ به این معنا که هر یک از طرفین زمانی می تواند از طرف مقابل اجرای تعهد را بخواهد که خود به تعهداتش عمل کرده باشد. به عنوان مثال، اگر موجر طبق قرارداد مکلف به استرداد ودیعه (رهن) به مستأجر در زمان تخلیه باشد و از این تعهد سر باز زند، مستأجر الزاماً موظف به تخلیه در موعد مقرر نخواهد بود. در چنین حالتی، موجر نمی تواند خسارت تأخیر تخلیه (وجه التزام) را مطالبه کند، چراکه عدم ایفای تعهد او (عدم استرداد ودیعه) موجب عدم ایفای تعهد مستأجر (عدم تخلیه) شده است. رویه قضایی نیز این دیدگاه را تأیید می کند و دادگاه ها معمولاً شرط دریافت خسارت قراردادی را منوط به اثبات ایفای تعهدات موجر می دانند.
• امکان تهاتر وجه التزام با ودیعه: تهاتر به معنای کسر بدهی از طلب است. اگر وجه التزام به دلیل تخلف مستأجر (مثلاً عدم تخلیه) به نفع موجر تعیین شده باشد و مستأجر نیز مبلغی به عنوان ودیعه نزد موجر داشته باشد، پس از اثبات استحقاق موجر به دریافت وجه التزام، بین این دو طلب تهاتر قضایی صورت می گیرد. یعنی از مبلغ ودیعه مستأجر به اندازه وجه التزام کسر خواهد شد.
• مطالبه توأمان وجه التزام عدم تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف: یکی از چالش های مهم، امکان مطالبه همزمان وجه التزام تأخیر تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف است. رویه قضایی و دکترین حقوقی بر این باورند که مطالبه همزمان هر دو مورد، نوعی مطالبه مضاعف و غیرقابل قبول است. وجه التزام به خودی خود برای جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد (مانند عدم تخلیه) تعیین می شود و شامل تمامی خسارات احتمالی ناشی از آن تخلف، از جمله از دست دادن منافع استفاده از ملک (اجرت المثل)، می شود. بنابراین، اگر وجه التزام تعیین شده باشد، دیگر نمی توان اجرت المثل ایام تصرف را به صورت جداگانه مطالبه کرد، زیرا این دو خواسته بر یک مبنا (خسارت ناشی از عدم تخلیه) استوارند و مطالبه توأمان آن ها به معنای دریافت دو خسارت بابت یک تخلف است.
• عدم تسری وجه التزام تخلیه به قرارداد اجاره جدید: اگر قرارداد اجاره ای تمدید شود و در قرارداد اولیه شرط وجه التزام برای عدم تخلیه پیش بینی شده باشد، این شرط به صورت خودکار به قرارداد تمدیدی تسری نمی یابد. تمدید قرارداد با تغییراتی در مدت یا مبلغ اجاره، از نظر حقوقی نوعی تبدیل تعهد محسوب می شود و تعهد اولیه از بین رفته و تعهد جدید جایگزین آن می گردد. برای معتبر ماندن شرط وجه التزام در قرارداد تمدیدی، باید صراحتاً در متن تمدیدنامه به بقای این شرط اشاره شود. در غیر این صورت، موجر نمی تواند بر اساس شرط وجه التزام قرارداد اولیه، مطالبه خسارت کند.
• رأی وحدت رویه شماره ۸۰۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور: این رأی مهم، به اعتبار وجه التزام پولی حتی اگر بیش از نرخ تورم باشد، تأکید دارد. بر اساس این رأی، تعیین وجه التزام قراردادی برای جبران خسارت تأخیر در ایفای تعهدات پولی، مشمول ماده ۲۳۰ قانون مدنی و قسمت اخیر ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی است. بنابراین، مبلغ وجه التزام تعیین شده در قرارداد، حتی اگر بیش از شاخص قیمت های رسمی (نرخ تورم) باشد، در صورتی که مغایرتی با قوانین و مقررات امری از جمله مقررات پولی نداشته باشد، معتبر و فاقد اشکال قانونی است. این رأی به استحکام قراردادها و اعتبار توافقات طرفین قوت بخشیده است.

بخش سوم: نمونه دادخواست ترکیبی (مطالبه همزمان اجور معوقه و وجه التزام)

در برخی موارد، ممکن است موجر همزمان با عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، با تخلف دیگری نیز مواجه شده باشد که طبق قرارداد برای آن وجه التزام تعیین شده است (مانند عدم تخلیه ملک). در این حالت، موجر می تواند هر دو خواسته را در یک دادخواست مطالبه کند. تنظیم دادخواست ترکیبی، نیاز به دقت بیشتری در قسمت «خواسته» و «شرح دادخواست» دارد.

به نام خداوند بخشنده مهربان
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی / شورای حل اختلاف [نام شهرستان]
با سلام و احترام،

خواهان: [نام کامل خواهان] فرزند [نام پدر خواهان]، کد ملی [کد ملی خواهان]، شغل [شغل خواهان]، نشانی [نشانی کامل خواهان].

خوانده: [نام کامل خوانده] فرزند [نام پدر خوانده]، کد ملی [کد ملی خوانده]، شغل [شغل خوانده]، نشانی [نشانی کامل خوانده].

وکیل یا نماینده قانونی: [در صورت وجود: نام کامل وکیل، مشخصات و نشانی کامل].

خواسته:

1. مطالبه اجور معوقه از تاریخ [اولین تاریخ عدم پرداخت] تا [آخرین تاریخ عدم پرداخت] به مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه به ریال] ریال، به انضمام خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ سررسید هر قسط تا زمان اجرای حکم.
2. مطالبه وجه التزام قراردادی بابت [نوع تخلف، مثلاً عدم تخلیه به موقع ملک] از تاریخ [تاریخ شروع تخلف] تا [تاریخ پایان تخلف] به مبلغ [مبلغ کل وجه التزام به ریال] ریال.
3. مطالبه کلیه هزینه های دادرسی، شامل هزینه تمبر دادرسی، هزینه دفتر خدمات قضایی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود).

دلایل و منضمات دادخواست:

1. فتوکپی مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد] حاوی شرط وجه التزام.
2. فتوکپی مصدق سند مالکیت / اجاره نامه رسمی / سایر اسناد مثبته مالکیت.
3. فتوکپی مصدق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال).
4. گواهی مراجع ذیصلاح دال بر وقوع تخلف (مانند گواهی عدم تخلیه).
5. استماع شهادت شهود (در صورت لزوم).

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار عالی می رساند: اینجانب خواهان به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد، [یک دستگاه آپارتمان / یک واحد مسکونی / یک باب مغازه] واقع در [نشانی دقیق ملک اجاره داده شده] را به خوانده محترم اجاره داده ام.

بر اساس بند [شماره بند] قرارداد اجاره، خوانده موظف به پرداخت اجاره بها ماهیانه به مبلغ [مبلغ اجاره بها] ریال در ابتدای هر ماه بوده است. متأسفانه خوانده از تاریخ [اولین تاریخ عدم پرداخت] تا [آخرین تاریخ عدم پرداخت]، به مدت [تعداد ماه ها] ماه از پرداخت اجور معوقه امتناع ورزیده که مجموع آن بالغ بر [مبلغ کل اجور معوقه] ریال می باشد.

همچنین، در بند [شماره بند مربوط به وجه التزام] قرارداد اجاره، صراحتاً شرط گردیده است که در صورت تخلف خوانده از [تعهد مربوط به وجه التزام، مثلاً عدم تخلیه ملک در پایان مدت اجاره مورخ [تاریخ پایان اجاره]]، نامبرده متعهد به پرداخت مبلغ [مبلغ روزانه وجه التزام] ریال به ازای هر روز تأخیر، به عنوان وجه التزام قراردادی به اینجانب (خواهان) می باشد. با وجود پایان یافتن مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره]، خوانده تا کنون از تخلیه و تحویل ملک خودداری نموده است که منجر به مطالبه وجه التزام به مبلغ [مبلغ کل وجه التزام] ریال تا این تاریخ شده است.

با تقدیم این دادخواست، مستنداً به مواد ۴۹۰، ۲۳۰ و ۵۱۵ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، از محضر محترم دادگاه / شورای حل اختلاف تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مجموع مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه + مبلغ کل وجه التزام] ریال بابت اجور معوقه و وجه التزام قراردادی، به همراه خسارت تأخیر تأدیه اجور معوقه (بر اساس شاخص تورم) از تاریخ سررسید هر قسط تا زمان اجرای کامل حکم، و نیز کلیه هزینه های دادرسی قانونی مورد استدعاست.

با تشکر و احترام فراوان
[نام و نام خانوادگی خواهان]
[امضاء]

وکیل متخصص قرارداد اجاره و نقش آن در دعاوی اجور و وجه التزام

پیچیدگی های حقوقی مربوط به قراردادهای اجاره، از جمله دعاوی مطالبه اجور معوقه و وجه التزام، می تواند برای افراد عادی گیج کننده و دشوار باشد. بهره گیری از دانش و تجربه یک وکیل متخصص در امور قراردادهای اجاره، می تواند مسیر رسیدگی به این دعاوی را هموارتر و موفقیت در آن ها را افزایش دهد.

اهمیت مشاوره حقوقی پیش از هر اقدام، در این زمینه بیش از پیش نمایان می شود. یک وکیل مجرب می تواند با بررسی دقیق قرارداد اجاره و مدارک موجود، بهترین راهکار قانونی را پیشنهاد دهد و از بروز اشتباهاتی که ممکن است به تضییع حقوق موکل منجر شود، جلوگیری کند. آن ها به طرفین کمک می کنند تا با تسلط بر قوانین و رویه های قضایی، از حقوق خود به صورت مؤثر و قانونی دفاع کرده و از طولانی شدن روند دادرسی و اشتباهات حقوقی جلوگیری نمایند.

نقش وکیل تنها به تنظیم دادخواست محدود نمی شود؛ وکیل متخصص در تمام مراحل پرونده، از جمع آوری مدارک و مستندات، ارسال اظهارنامه های قانونی، ثبت صحیح دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، حضور در جلسات دادرسی، ارائه لایحه های دفاعیه قوی، تا پیگیری اجرای حکم، در کنار موکل خود خواهد بود. دانش تخصصی وکیل در مورد آخرین قوانین، آیین نامه ها، آرای وحدت رویه و تجربیات عملی در دادگاه ها، به طور قابل توجهی شانس موفقیت در دعوا را بالا می برد و از تحمیل هزینه های اضافی و اتلاف وقت جلوگیری می کند.

نتیجه گیری

مطالبه اجور معوقه و وجه التزام، دو حق مهم برای طرفین قرارداد اجاره هستند که در صورت تخلف یکی از آن ها، می توانند از طریق مراجع قانونی پیگیری شوند. شناخت دقیق مبانی حقوقی، شرایط اثبات دعوا و مراحل قانونی تنظیم و ثبت دادخواست، برای هر موجر یا مستأجری که با این چالش ها مواجه می شود، حیاتی است. این مقاله سعی بر آن داشت تا با ارائه توضیحات جامع و نمونه دادخواست های کاربردی، راهنمایی عملی برای شما فراهم آورد.

باید به خاطر داشت که دقت در تنظیم قرارداد اجاره از همان ابتدا، شامل تعیین شفاف تعهدات، مبلغ اجاره بها، زمان های پرداخت، و شروط وجه التزام، می تواند از بسیاری از اختلافات آتی پیشگیری کند. در صورت بروز هرگونه اختلاف، توصیه اکید می شود که پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور قراردادهای اجاره مشورت شود تا با راهنمایی های صحیح و حرفه ای، حقوق شما به بهترین نحو ممکن استیفا گردد و از پیچیدگی های دادرسی با موفقیت عبور کنید.