علت نوسانات بازار مسکن چیست؟/حاکمیت دلالی و سفته بازی بر بازار

کارشناسان عواملی مانند انتظارات تورمی، کاهش بازده بازار سهام و رشد قیمت نهاده های ساختمانی را در رونق مسکن موثر می دانند.

در تیرماه امسال بیش از 67 درصد معاملات مسکن در تهران مربوط به خانه های بالای 2 میلیارد تومان و حدود 80 درصد نیز واحدهای گران تر از 1.5 میلیارد تومان بوده است.

تیرماه سال گذشته که سطح قیمت ها کمتر از قیمت فعلی بود، خانه های بالای یک میلیارد تومان 80 درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. در تیرماه سال گذشته 5071 معامله در تهران منعقد شد که در سال جاری به 10294 معامله رسید. در واقع، با وجود قیمت های بالا، فروش دو برابر شده است.

بر اساس شاخص بانک مرکزی، قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت در نخستین ماه تابستان امسال به 41 میلیون و 704 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 5.8 درصد و نسبت به ماه قبل 39 درصد افزایش داشت. ماه به ماه مشابه سال قبل معاملات نیز نسبت به خرداد ماه سال جاری 26 درصد کاهش داشته اما نسبت به تیرماه سال گذشته رشد 103 درصدی را نشان می دهد.

پرونده های ذکر شده نشان می دهد که افزایش قیمت ملک در تهران نه تنها بر کاهش معاملات اثرگذار است، بلکه به عنوان یک عامل هیجانی منجر به رشد تمایل به سرمایه گذاری در این بازار می شود.

افزایش 56 درصدی معاملات برای واحدهای بالای 20 سال

نوع معاملات در بازار مسکن از نوع سرمایه گذاری است، اما قدرت تقاضای مصرف کننده بر جهت گیری سرمایه تاثیر می گذارد. به عنوان مثال، اگرچه به گفته دلالان املاک، متقاضیان مصرف کننده برای خرید ملک حضور پررنگی در این بازار ندارند، اما آمارها نشان می دهد که سهم واحدهای بالای 20 سال ساخت از 13.1 درصد در تیرماه سال گذشته به 20.5 رسیده است. درصد و در واقع نسبت به سال گذشته 56 درصد رشد داشته است. این نیمرخ از یک سو کاهش تقاضای مصرف کننده را به تصویر می کشد و از سوی دیگر می تواند نشانه کاهش ورود واحدهای بدون ضمان به بازار باشد.

بر اساس برخی آمارهای غیررسمی، ساخت و ساز در شهر تهران ماهانه حدود 2000 واحد بود، در حالی که در اوایل دهه 90 حدود 20 هزار واحد در تهران تولید می شد. سهم واحدهای بدون وثیقه از کل معاملات تهران در حالی به حدود یک پنجم رسیده است که اکثر خریداران به دنبال واحدهای نوساز هستند اما توان خرید آن را ندارند.

بررسی ها نشان می دهد اولویت اصلی خریداران واحدهای با ارزش با امکانات کامل هستند اما هر ماه سهم واحدهای قدیمی در معاملات افزایش می یابد. در واقع تطبیق توان واقعی با سطح قیمت، جهت سرمایه گذاری در بازار املاک را تغییر می دهد.

افزایش تمایل به سرمایه گذاری در بازار مسکن تهران باعث شده است که این بخش طی سه ماه گذشته با سه افزایش قیمت متوالی 6.1، 8.4 و 5.8 درصدی مواجه شود. این روند صعودی در شرایطی رخ داده است که بازار در اوج جابجایی قرار دارد اما نمی توان تاثیر انتظارات تورمی، رشد قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر ریسک های غیراقتصادی بر بازار مسکن را نادیده گرفت. به نظر می رسد با توجه به ثبات نسبی نرخ ارز، کاهش بورس و کاهش قیمت خودرو، مقداری پول برای حفظ ارزش ملک وارد بازار مسکن شده است.

برخی گزارش های غیر رسمی حاکی از آن است که در 13 روز اول مردادماه به دلیل رکود بازار خودرو و بورس، بازار مسکن رونق نسبی پیدا کرده است. در مرداد ماه، متوسط ​​قیمت پیشنهادی هر متر مربع نسبت به تیرماه 4.1 درصد رشد نشان داد. فعالان بازار املاک تخمین می زنند که تعداد معاملات بالای 10 هزار معامله باقی بماند و این شرط تا پایان شهریور ماه جاری خواهد بود.

دو خلأ قانونی مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی، وضعیت عمومی بازار مسکن را به نفع دلالان و به ضرر مصرف کنندگان حفظ کرده است. حدود سه سال پیش که قوانین مذکور از سوی دولت و مجلس مطرح شد، به دلیل نبود زیرساخت ها و داده های کافی، اجرایی نشد. بر اساس آخرین آمار ارائه شده از سوی سازمان امور مالیاتی، اگرچه در 9 ماهه سال گذشته 568 هزار واحد خالی شناسایی شد، اما میزان مالیات وصول شده از این واحدها در سه ماهه نخست امسال تنها 5 میلیون و 800 هزار تومان بوده است.

ظرفیت بازار مسکن اطراف تهران تکمیل شد

سعید لطفی کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت فعلی این بازار می گوید: سفته بازی و سفته بازی که در بازار مسکن شاهد آن هستیم ناشی از عواملی مانند تورم، رشد ارز، آشفتگی بازارهای موازی و کمبود است. ساخت و ساز به ویژه در هشت سال گذشته.

وی گفت: اقداماتی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می تواند تا حدودی از سفته بازی جلوگیری کند. اما مطمئناً این برنامه ها باید با تقاضای تطبیق عرضه ترکیب شوند. این بدان معنی است که ساخت و ساز باید رشد کند تا تعادل در بازار ایجاد شود.

فشار بر تقاضای مسکن به شهرهای همجوار نیز سرایت کرده است

لطفی تاکید کرد: آنچه در بازار مسکن می بینیم این است که در شهرهای بزرگ به ویژه تهران بر تقاضای مسکن فشار وارد می شود. اگر به این تقاضا در قالب خرید یا اجاره پاسخ داده نشود، پدیده هایی مانند حاشیه نشینی، مسکن نامناسب، ساختارهای ناکارآمد، مهاجرت به حومه شهر و… را در پی خواهد داشت. البته به نظر می رسد ظرفیت حمل شهرهای اطراف تکمیل شده و قیمت مسکن در این مناطق افزایش چشمگیری داشته است.

به گفته لطفی، دولت طرح ملی نهضت مسکن را با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در نظر گرفت، اما به نظر می‌رسد این طرح با چالش‌هایی روبه‌رو است که مهم‌ترین آن کمبود سپرده‌ها به دلیل کمبود است. از ظرفیت متقاضیان این در حالی است که در نهاده های ساختمانی با تورم بالای 50 درصدی مواجه هستیم. دولت اعلام کرده است که در ماه های آینده 100 هزار واحد افتتاح می کند، اما این تعداد ممکن است پاسخگوی تقاضای واقعی بازار مسکن نباشد.

این کارشناس بازار مسکن با پیشنهاد اینکه دولت برای تولید مسکن تسهیلات مناسبی در اختیار بخش خصوصی قرار دهد، گفت: کاهش هزینه صدور پروانه، کاهش مالیات ساخت و ساز، ایجاد مالیات بر سفته بازی، کنترل قیمت ها ورودی های ساخت و ساز و ارائه مشوق ها به سازندگان: می تواند روند ساخت و ساز را از پایین به بالا منتقل کند. در این صورت امیدواریم در میان مدت بازار مسکن به ثبات برسد.

بیشتر بخوانید:

220 46