نمونه دادخواست اعتراض ثالث اجرایی ملک – فرم کامل و آموزش

هنگامی که مالکی ناگهان با توقیف ملک خود در یک پرونده اجرایی مواجه می شود که او نقشی در آن نداشته، مسیر اعتراض ثالث اجرایی ملک، راه نجاتی برای احقاق حقوق اوست. این دادخواست به اشخاص ثالث امکان می دهد تا از اموال خود در برابر احکامی که به اشتباه متوجه آن ها شده است، دفاع کنند. این فرایند، همچون سپری است در دستان کسی که بی گناه درگیر ماجرایی قضایی شده و احساس می کند حق مالکیت او در معرض تهدید قرار گرفته است. در این راهنمای جامع، نه تنها به شما فرم کامل و کاربردی این دادخواست ارائه می شود، بلکه گام به گام با نحوه تنظیم، تقدیم و پیگیری آن آشنا خواهید شد تا با اطمینان خاطر، گام در مسیر دفاع از حق خود بگذارید.

اعتراض ثالث اجرایی چیست و چرا در مورد ملک اهمیت دارد؟

تصور کنید که در آرامش کامل زندگی خود هستید و ناگهان نامه ای یا ابلاغیه ای به دستتان می رسد که نشان می دهد ملک شما، خانه ای که سال ها برای داشتنش تلاش کرده اید یا زمینی که سرمایه زندگی تان بوده، در جریان یک پرونده قضایی توقیف شده است. اما نکته اینجاست که شما هرگز طرف دعوای اصلی نبوده اید و کوچکترین اطلاعی از آن نداشته اید. اینجاست که مفهوم «اعتراض ثالث اجرایی» مانند یک فرشته نجات به میدان می آید.

مفهوم حقوقی اعتراض ثالث اجرایی

اعتراض ثالث اجرایی در واقع واکنشی قانونی است به توقیف مال شخص ثالث در فرآیند اجرای حکم. بر اساس ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، اگر نسبت به مال منقول یا غیرمنقول توقیف شده، شخص دیگری ادعای حقی کند، در صورتی که این ادعا مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع می شود. اگر چنین نباشد، عملیات اجرایی ادامه می یابد و مدعی حق می تواند برای اثبات ادعای خود به دادگاه شکایت کند. ماده ۱۴۷ همین قانون نیز این حق را تقویت می کند و اجازه می دهد در صورت قوی بودن دلایل معترض ثالث، دادگاه قرار توقف عملیات اجرایی را صادر کند.

این مواد قانونی برای حمایت از کسانی وضع شده اند که ناخواسته و بدون اطلاع، مالشان در معرض اجرا و تضییع قرار گرفته است. این دادخواست نه به دنبال رد حکم اصلی است، بلکه به توقف عملیات اجرایی که به اشتباه به حقوق شخص ثالث لطمه وارد کرده، می پردازد.

تفاوت با اعتراض ثالث اصلی

ممکن است در نگاه اول، اعتراض ثالث اجرایی با «اعتراض ثالث اصلی» اشتباه گرفته شود، اما این دو مفهوم حقوقی تفاوت های کلیدی دارند. اعتراض ثالث اصلی (موضوع مواد ۴۱۷ تا ۴۲۵ قانون آیین دادرسی مدنی) به ماهیت یک حکم دادگاه اعتراض می کند. یعنی یک شخص ثالث که خود طرف دعوا نبوده، به کلیت حکم صادر شده اعتراض دارد و معتقد است این حکم به حقوق او آسیب می رساند.

در مقابل، اعتراض ثالث اجرایی، همان طور که از نامش پیداست، به مرحله «اجرای» حکم مربوط می شود. اینجا، شخص ثالث با ماهیت حکم کاری ندارد، بلکه به عملیاتی اعتراض می کند که در حال اجرای حکم و توقیف مال اوست. او می گوید: «حکم صادر شده برای طرفین دعوا محترم است، اما چرا باید مال من که ارتباطی به آن پرونده ندارم، توقیف شود؟» این تفاوت اساسی، مسیر و مرجع رسیدگی به این دو اعتراض را نیز جدا می کند. اعتراض ثالث اجرایی در دادگاهی که اجرای حکم را بر عهده دارد یا دادگاه صادرکننده حکم رسیدگی می شود.

طرفین دعوای اعتراض ثالث اجرایی

در دعوای اعتراض ثالث اجرایی ملک، سه گروه اصلی نقش آفرین هستند:

• خواهان (معترض ثالث): همان فردی است که مدعی مالکیت یا حقی بر ملک توقیف شده است و می خواهد از تضییع حق خود جلوگیری کند. او باید ثابت کند که مال متعلق به اوست و نه محکوم علیه.
• خوانده ردیف اول (محکوم له پرونده اجرایی): شخصی است که حکم به نفع او صادر شده و درخواست اجرای حکم و توقیف مال را داده است. او در واقع مدعی است که مال متعلق به محکوم علیه بوده و باید برای پرداخت بدهی او توقیف شود.
• خوانده ردیف دوم (محکوم علیه پرونده اجرایی): شخصی است که حکم علیه او صادر شده و بدهکار است. گاهی او از این اعتراض حمایت می کند (مثلاً اگر مال را قبلاً به ثالث فروخته باشد) و گاهی نیز ممکن است سعی در اثبات مالکیت خود بر ملک داشته باشد.

هدف اصلی اعتراض

هدف نهایی از اعتراض ثالث اجرایی ملک، چیزی جز جلوگیری از تضییع حقوق و احقاق حق مالکیت شخص ثالث نیست. این فرآیند به او کمک می کند تا مال خود را از چنگال توقیفی که ناعادلانه و به اشتباه صورت گرفته، رها سازد و از فروش یا مزایده آن جلوگیری کند. این دادخواست، امکانی قانونی برای دفاع از حق مشروع مالکیت در برابر پیچیدگی های گاه ناخواسته سیستم قضایی است.

شرایط لازم برای طرح دادخواست اعتراض ثالث اجرایی ملک

در مسیر دفاع از حق مالکیت خود، دانستن شرایطی که برای طرح دادخواست اعتراض ثالث اجرایی لازم است، اهمیت حیاتی دارد. این شرایط، همچون ستون های یک بنا، اساس دعوای شما را تشکیل می دهند و بدون آن ها، احتمال موفقیت در پرونده کاهش می یابد. اگر این شرایط را نشناسید، ممکن است انرژی و زمان زیادی را صرف کنید و به نتیجه دلخواه نرسید.

ادعای حق بر مال توقیف شده

اولین و مهم ترین شرط برای طرح این دادخواست، این است که شما، به عنوان معترض ثالث، باید واقعاً بر مال توقیف شده حق داشته باشید. این حق می تواند مالکیت عین مال باشد، مانند اینکه شما مالک سند شش دانگ یک خانه باشید. اما تنها به مالکیت عین محدود نمی شود؛ ادعای مالکیت منافع مال (مانند حق اجاره)، حق انتفاع (مانند حق سکنی) یا حتی حق ارتفاق (مانند حق عبور از ملک همسایه) نیز می تواند مبنای اعتراض باشد. نکته مهم این است که این حق باید حقیقی و قابل اثبات باشد و شما بتوانید به دادگاه نشان دهید که مال توقیف شده به نوعی به شما تعلق دارد.

مستند بودن ادعا

صرف ادعا کافی نیست؛ شما باید این ادعا را با مدارک و مستندات قوی پشتیبانی کنید. این مستندات می توانند انواع مختلفی داشته باشند:

1. سند رسمی: قوی ترین مستند، سند رسمی است. این می تواند یک سند تک برگی مالکیت، سند دفترچه ای قدیمی، یا سند رسمی اجاره باشد. نکته کلیدی این است که تاریخ این سند رسمی باید مقدم بر تاریخ توقیف ملک باشد. یعنی شما قبل از اینکه ملک توقیف شود، به طور رسمی مالک یا صاحب حق بر آن بوده اید.
2. حکم قطعی دادگاه: گاهی اوقات، ممکن است شما بر اساس یک حکم قطعی دادگاه، مالک مال شناخته شده باشید. در این حالت، حتی اگر تاریخ صدور حکم قطعی، مؤخر بر تاریخ توقیف ملک باشد، باز هم می تواند مبنای اعتراض شما قرار گیرد؛ زیرا این حکم، مالکیت شما را به صورت قانونی تثبیت کرده است.
3. اسناد عادی معتبر: در بسیاری از موارد، مردم ملک خود را با اسناد عادی مانند مبایعه نامه، قولنامه یا وکالت نامه بلاعزل خریداری می کنند. این اسناد نیز در صورت اثبات صحت و اعتبارشان، می توانند مبنای اعتراض ثالث قرار گیرند. البته، اثبات مالکیت با اسناد عادی، چالش های بیشتری دارد و نیازمند دلایل تکمیلی مانند شهادت شهود، استشهادیه محلی، ارائه رسیدهای بانکی و سایر قرائن است. در این موارد، دادگاه با دقت بیشتری به موضوع رسیدگی می کند تا از صوری بودن معامله برای فرار از دین جلوگیری شود.

عدم دخالت معترض در دعوای اصلی

یکی دیگر از شرایط بنیادین این است که شما به عنوان معترض ثالث، نباید یکی از طرفین دعوای اصلی (نه محکوم له و نه محکوم علیه) باشید که منجر به صدور حکم اجرایی شده است. اگر شما خودتان یکی از طرفین آن دعوا بوده اید، نمی توانید با عنوان «شخص ثالث» به توقیف اعتراض کنید؛ چرا که حکم صادره، متوجه خود شما نیز بوده است. این شرط تضمین می کند که این راهکار قانونی تنها برای کسانی است که واقعاً بیگناه و ناخواسته درگیر این ماجرا شده اند.

عدم صوری بودن معامله

اگر ادعای شما مبنی بر مالکیت، بر اساس اسناد عادی باشد، یکی از چالش های مهم، اثبات «واقعی بودن» معامله است. دادگاه ها به دقت بررسی می کنند که آیا معامله ای که شما با محکوم علیه انجام داده اید، یک معامله حقیقی و با قصد تملیک بوده است یا صرفاً برای فرار از دین و جلوگیری از توقیف مال توسط بستانکاران محکوم علیه به صورت صوری انجام شده است. در صورتی که ثابت شود معامله صوری بوده، دادخواست شما رد خواهد شد. برای اثبات واقعی بودن معامله، باید مدارکی مانند رسیدهای پرداخت وجه، شاهدان معامله، زمان تحویل ملک و سایر شواهد را ارائه دهید که نشان دهد این معامله در شرایط عادی و بدون قصد فرار از بدهی صورت گرفته است.

مطابق ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، اساس موفقیت در اعتراض ثالث اجرایی، اثبات حق بر مال توقیف شده با سند رسمی مقدم بر توقیف یا حکم قطعی دادگاه است؛ در غیر این صورت، اثبات با اسناد عادی نیازمند دلایل و قرائن قوی برای اثبات واقعی بودن معامله است.

چه اموالی را می توان با اعتراض ثالث اجرایی نجات داد؟

در پیچ و خم های اجرای احکام، گاهی اموال بسیاری در معرض توقیف قرار می گیرند. شناختن این اموال و درک اینکه کدام یک را می توان با دادخواست اعتراض ثالث اجرایی نجات داد، راهگشای بسیاری از معضلات است. این دادخواست، دایره شمول وسیعی دارد و می تواند طیف گسترده ای از اموال غیرمنقول را پوشش دهد.

توقیف ملک مسکونی، تجاری، اداری، زمین و سایر اموال غیرمنقول

تقریباً هر نوع ملک غیرمنقولی که به اشتباه یا بدون اطلاع شما توقیف شده باشد، می تواند موضوع اعتراض ثالث اجرایی قرار گیرد. این اموال شامل:

• ملک مسکونی: آپارتمان، ویلا، خانه مستقل که برای سکونت استفاده می شود.
• ملک تجاری: مغازه، دفتر کار، پاساژ یا هر ملکی که کاربری تجاری دارد.
• ملک اداری: دفاتر شرکت ها، سازمان ها یا موسسات.
• زمین: زمین های کشاورزی، باغ، زمین بایر یا هر نوع زمین با کاربری های مختلف.
• سایر اموال غیرمنقول: مواردی مانند حق سرقفلی، حق کسب و پیشه یا سایر حقوقی که بر ملک غیرمنقول استوارند.

فرقی نمی کند که ملک شما برای اجرای حکم مهریه، بدهی بانکی، چک برگشتی، سفته یا هر نوع دین مالی دیگری توقیف شده باشد. اگر شما بتوانید ثابت کنید که مال توقیف شده متعلق به شماست و نه محکوم علیه اصلی، می توانید با این دادخواست، ملک خود را از توقیف خارج کنید.

موارد خاصی مانند توقیف مال مشاع یا ملک دارای قرارداد مشارکت

گاهی اوقات شرایط پیچیده تر می شود. مثلاً اگر شما در یک ملک به صورت مشاع (یعنی سهم الشرکه) مالک باشید و سهم شریک دیگر توقیف شده باشد، اما این توقیف به اشتباه کل ملک را درگیر کرده باشد، می توانید اعتراض ثالث اجرایی مطرح کنید. همچنین، در مواردی که ملک بر اساس قرارداد مشارکت (مانند مشارکت در ساخت) احداث شده و سهم شما در آن مشخص است اما به دلیل بدهی طرف دیگر توقیف شده، این دادخواست راهی برای دفاع از حقوق شماست. در این گونه موارد، نیاز به دقت بیشتری در ارائه مستندات برای اثبات سهم و حق خود دارید.

اشاره کوتاه: تفاوت توقیف ملک با توقیف پلاک خودرو

اگرچه اعتراض ثالث اجرایی در مورد هر دو مال منقول و غیرمنقول کاربرد دارد، اما تمرکز اصلی ما در این مقاله بر روی «ملک» است. توقیف پلاک خودرو نیز می تواند موضوع اعتراض ثالث اجرایی قرار گیرد، اما به دلیل تفاوت های ماهیتی در ثبت و انتقال خودرو و همچنین روال های اجرایی خاص آن در سامانه راهور، جزئیات و چالش های متفاوتی دارد که از حوصله این بحث خارج است. در مورد خودرو، اغلب سند قطعی خودرو و تاریخ انتقال آن اهمیت بیشتری پیدا می کند.

در مجموع، این دادخواست ابزاری قدرتمند برای حمایت از حقوق مالکیت شما در برابر اشتباهات یا سهل انگاری هایی است که می تواند در جریان اجرای احکام رخ دهد. مهم این است که با آگاهی کامل و مستندات کافی، به موقع اقدام کنید.

آموزش گام به گام: نحوه تنظیم و تقدیم دادخواست اعتراض ثالث اجرایی ملک

وقتی تصمیم به دفاع از حق مالکیت خود می گیرید، داشتن یک نقشه راه دقیق، اهمیت پیدا می کند. این بخش، شما را گام به گام در مسیر تنظیم و تقدیم دادخواست اعتراض ثالث اجرایی ملک هدایت می کند. هر مرحله، همچون پله ای است که شما را به سوی احقاق حق نزدیک تر می کند.

گام اول: جمع آوری مدارک مورد نیاز

قبل از هر اقدامی، لازم است که «اسناد و مدارک» خود را جمع آوری کنید. این مدارک، همچون اسلحه هایی هستند که شما را در میدان دادگاه یاری می کنند. هرچه مستندات شما کامل تر و قوی تر باشد، مسیر موفقیت هموارتر خواهد بود.

• مدارک هویتی خواهان: کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه شما (به عنوان معترض ثالث).
• سند مالکیت ملک: این مهم ترین مدرک شماست. می تواند سند رسمی تک برگی یا دفترچه ای، مبایعه نامه عادی، قولنامه، وکالت نامه بلاعزل (که حاوی حق انتقال قطعی است)، قرارداد مشارکت در ساخت، یا هر سند دیگری باشد که به طور معتبر مالکیت یا حق شما را بر ملک توقیف شده اثبات کند. تاریخ این سند در موفقیت دعوا حیاتی است.
• اجرائیه یا ابلاغ توقیف ملک: شما باید مدرکی داشته باشید که نشان دهد ملک شما توقیف شده است. این می تواند کپی برابراصل اجرائیه، نامه توقیف از اداره ثبت، یا ابلاغیه دادگاه باشد. حتماً شماره پرونده اجرایی، نام شعبه صادرکننده حکم یا دستور توقیف، و تاریخ توقیف را از روی این مدارک یادداشت کنید.
• استعلام ثبتی ملک (در صورت امکان): اگر بتوانید پیش از طرح دعوا، استعلام ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت کنید، اطلاعات دقیق تری از وضعیت ثبتی ملک و سوابق آن به دست می آورید که می تواند بسیار مفید باشد.
• استشهادیه محلی (در صورت لزوم): اگر سند مالکیت شما عادی است (مانند مبایعه نامه) و نیاز به تقویت ادعای خود دارید، می توانید استشهادیه ای از همسایگان یا افراد مطلع محلی تهیه کنید که گواهی بر مالکیت و تصرف شما بر ملک باشد.
• گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان ها): در صورتی که ملک مورد اعتراض شما یک آپارتمان است و شما بخشی از یک ساختمان هستید، این مدارک می توانند وضعیت تفکیکی و مالکیت شما را دقیق تر نشان دهند.

گام دوم: شناسایی صحیح خواهان و خواندگان

در دادخواست شما، باید مشخصات طرفین دعوا به درستی ذکر شود. اشتباه در این بخش می تواند منجر به رد دادخواست یا اطاله دادرسی شود.

• خواهان: مشخصات کامل خودتان (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، نشانی دقیق و شماره تماس).
• خواندگان: مشخصات کامل محکوم له (کسی که حکم به نفع او صادر شده) و محکوم علیه (کسی که حکم علیه او صادر شده و مال او توقیف شده) پرونده اجرایی اصلی. باید نام و نام خانوادگی (یا نام شرکت) و نشانی دقیق آن ها را داشته باشید تا ابلاغ دادخواست به درستی انجام شود. این اطلاعات معمولاً در اجرائیه یا ابلاغ توقیف ملک ذکر شده است.

گام سوم: انتخاب دادگاه صالح

برای تقدیم دادخواست اعتراض ثالث اجرایی، باید دادگاه صالح را شناسایی کنید. دادگاه صالح، دادگاهی است که صلاحیت رسیدگی به پرونده شما را دارد و اشتباه در انتخاب دادگاه نیز می تواند مشکل ساز باشد.

• دادگاه صادرکننده حکم اجرایی: معمولاً دادگاهی که حکم اجرایی را صادر کرده و پرونده اجرایی در آنجا در حال پیگیری است، صلاحیت رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی را دارد.
• دادگاه معطی نیابت: اگر دادگاهی در یک شهر، به دادگاه دیگری در شهر دیگر نیابت (دستور) داده باشد که ملکی را توقیف کند (دادگاه مجری نیابت)، رای وحدت رویه دیوان عالی کشور (۸۰۲ مورخ ۱۳۹۹/۰۹/۱۸) مشخص کرده است که دادگاه «معطی نیابت» (دادگاه اصلی) صلاحیت رسیدگی به اعتراض ثالث را دارد.

گام چهارم: تکمیل فرم دادخواست (بخش به بخش با توضیحات کامل)

این گام، قلب فرآیند است. شما باید فرم دادخواست را با دقت و جزئیات تکمیل کنید. در اینجا به شما نشان می دهیم که هر بخش از دادخواست چه اطلاعاتی را می طلبد:

• عنوان: باید به وضوح بنویسید: دادخواست اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک.
• ریاست محترم / دادگاه / شعبه محترم: نام دادگاه یا شعبه صالح را در اینجا ذکر کنید (مثلاً: ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان [نام شهرستان] یا شعبه محترم [شماره شعبه] دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]).
• مشخصات خواهان: همان اطلاعات هویتی کامل شما که در گام اول جمع آوری کردید (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، نشانی، شماره تماس).
• مشخصات خواندگان: مشخصات کامل محکوم له و محکوم علیه (نام، نام خانوادگی/نام شرکت، نشانی دقیق) که در گام دوم شناسایی کردید.
• خواسته: این بخش، درخواستی است که شما از دادگاه دارید. باید به طور واضح و مختصر نوشته شود: اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] و صدور حکم بر رفع توقیف از ملک مذکور و توقف عملیات اجرایی در پرونده کلاسه [شماره پرونده اجرایی] شعبه [شماره شعبه] دادگستری/اجرای ثبت [نام شهر].
• دلایل و مستندات: در این قسمت، تمامی مدارکی که در گام اول جمع آوری کردید را به صورت شماره گذاری شده و با ذکر نوع مدرک و تاریخ آن لیست کنید. مثلاً:
  1. کپی مصدق سند مالکیت / مبایعه نامه / قرارداد مشارکت / وکالت نامه بلاعزل شماره [شماره سند/قرارداد] مورخ [تاریخ سند/قرارداد].
  2. کپی مصدق اجرائیه صادره در پرونده کلاسه [شماره پرونده اجرایی].
  3. کپی مصدق مدارک هویتی خواهان.
  4. استعلام ثبتی پلاک [شماره پلاک].
  5. [سایر مدارک مرتبط، مانند استشهادیه، گواهی پایان کار و…]
• شرح دادخواست: این بخش، قلب استدلال شماست. باید در اینجا به صورت واضح و منطقی، داستان خود را برای دادگاه شرح دهید و استدلال های حقوقی خود را بیان کنید. یک ساختار استاندارد می تواند شامل موارد زیر باشد:
  • با احترام، به استحضار عالی می رساند:
  • اینجانب/موکل [نام خواهان] به موجب [نوع سند، مانند: سند رسمی مالکیت / مبایعه نامه عادی / قرارداد مشارکت] پیوست که تصویر مصدق آن تقدیم حضور می گردد، مالکیت [نوع و میزان مالکیت، مثال: شش دانگ / سه دانگ مشاع از] پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به مساحت [متراژ دقیق] مترمربع را از تاریخ [تاریخ مالکیت طبق سند/قرارداد] دارا می باشم/می باشد.
  • متأسفانه ملک مذکور، در راستای اجرای حکم صادره در پرونده کلاسه [شماره پرونده اجرایی] شعبه [شماره شعبه] دادگستری/اجرای ثبت [نام شهر] که علیه خوانده ردیف دوم (محکوم علیه) و به درخواست خوانده ردیف اول (محکوم له) صادر شده، در تاریخ [تاریخ توقیف] توقیف گردیده است.
  • همانطور که مستحضرید، مالکیت اینجانب/موکل بر ملک مورد اعتراض، به موجب [نوع سند و تاریخ آن]، مقدم بر تاریخ توقیف عملیات اجرایی می باشد و مطابق ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف مال متعلق به غیر محکوم علیه فاقد وجاهت قانونی است. (اگر تاریخ مالکیت بر توقیف مقدم نباشد، باید دلیل قانونی دیگری برای اعتراض ارائه شود، مثلاً عدم اطلاع از توقیف در زمان معامله و اثبات حسن نیت).
  • با عنایت به مراتب فوق و اینکه اینجانب/موکل هیچ گونه ارتباطی با پرونده اجرایی مورد اشاره نداشته و اجرای حکم مذکور منجر به تضییع حقوق مالکانه اینجانب/موکل می گردد، لذا مستند به مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ذیل از محضر محترم دادگاه استدعا دارد.
• درخواست ها (در ستون خواسته نیز ذکر شود): این بخش، همان خواسته های شماست که باید به وضوح در پایان شرح دادخواست و در ستون خواسته نیز تکرار شوند.
  • صدور قرار توقف عملیات اجرایی پرونده کلاسه [شماره پرونده اجرایی] در خصوص ملک مورد اعتراض تا تعیین تکلیف نهایی.
  • صدور حکم بر ابطال عملیات اجرایی و رفع توقیف از پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان].
  • محکومیت خواندگان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل).
• محل امضا و تاریخ: در انتهای دادخواست، تاریخ تکمیل دادخواست و امضای شما (یا وکیل شما) باید درج شود.

گام پنجم: ثبت دادخواست

پس از تکمیل دادخواست و پیوست کردن تمامی مدارک، نوبت به ثبت آن می رسد.

• مراجعه به دفاتر خدمات قضایی الکترونیک: امروزه تمامی دادخواست ها از طریق دفاتر خدمات قضایی الکترونیک ثبت می شوند. با مراجعه به این دفاتر، دادخواست و مدارک شما اسکن و در سامانه قضایی ثبت می شوند.
• پرداخت هزینه دادرسی: دعوای اعتراض ثالث اجرایی یک دعوای «غیرمالی» محسوب می شود و هزینه دادرسی آن بر اساس تعرفه های مصوب، محاسبه و از طریق دفاتر خدمات قضایی پرداخت می گردد.

گام ششم: پیگیری پرونده در دادگاه

پس از ثبت دادخواست، کار شما تمام نشده است. شما باید پرونده خود را پیگیری کنید.

• روند رسیدگی و تعیین جلسه دادرسی: دادگاه پس از ثبت دادخواست، آن را بررسی کرده و ممکن است برای رسیدگی، جلسه دادرسی تعیین کند. ابلاغیه های دادگاه از طریق سامانه ثنا به شما ارسال خواهد شد.
• اهمیت حضور و ارائه دفاعیات مستند: حضور شما یا وکیل شما در جلسات دادرسی و ارائه دفاعیات مستند و محکم، برای موفقیت پرونده بسیار حیاتی است. اینجاست که نقش مدارک و مستندات شما پررنگ تر می شود.

با طی کردن این مراحل با دقت و حوصله، راه را برای احقاق حق خود هموار خواهید کرد. این یک مسیر حقوقی است که با آگاهی و اقدام به موقع، به نتیجه مطلوب خواهد رسید.

نمونه دادخواست اعتراض ثالث اجرایی ملک (فرم کامل و قابل ویرایش)

این بخش شامل یک فرم کامل و استاندارد دادخواست است که تمامی اطلاعات لازم را در خود جای داده و به شما امکان کپی و تکمیل آسان را می دهد. این فرم یک الگوی آماده برای دفاع از حق شماست.

عنوان: دادخواست اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک

ریاست محترم / دادگاه / شعبه محترم [نام دادگاه/شعبه صالح]

با سلام و احترام،

مشخصات خواهان (معترض ثالث):

• نام و نام خانوادگی: [نام کامل]
• نام پدر: [نام پدر]
• کد ملی: [شماره کد ملی]
• نشانی دقیق: [استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد]
• شماره تماس: [شماره تلفن]

مشخصات خواندگان:

• خوانده ردیف اول (محکوم له پرونده اجرایی):
  • نام و نام خانوادگی / نام شرکت: [نام کامل یا نام شرکت]
  • نشانی دقیق: [استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد]
• خوانده ردیف دوم (محکوم علیه پرونده اجرایی):
  • نام و نام خانوادگی / نام شرکت: [نام کامل یا نام شرکت]
  • نشانی دقیق: [استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد]

خواسته:

اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] و صدور حکم بر رفع توقیف از ملک مذکور و توقف عملیات اجرایی در پرونده کلاسه [شماره پرونده اجرایی] شعبه [شماره شعبه] دادگستری/اجرای ثبت [نام شهر].

دلایل و مستندات:

1. کپی مصدق سند مالکیت / مبایعه نامه / قرارداد مشارکت / وکالت نامه بلاعزل شماره [شماره سند/قرارداد] مورخ [تاریخ سند/قرارداد].
2. کپی مصدق اجرائیه صادره در پرونده کلاسه [شماره پرونده اجرایی].
3. کپی مصدق مدارک هویتی خواهان.
4. استعلام ثبتی پلاک [شماره پلاک].
5. [سایر مدارک مرتبط، مانند استشهادیه، گواهی پایان کار و…]

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار عالی می رساند:

1. اینجانب/موکل [نام خواهان] به موجب [نوع سند، مانند: سند رسمی مالکیت / مبایعه نامه عادی / قرارداد مشارکت] پیوست که تصویر مصدق آن تقدیم حضور می گردد، مالکیت [نوع و میزان مالکیت، مثال: شش دانگ / سه دانگ مشاع از] پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به مساحت [متراژ دقیق] مترمربع را از تاریخ [تاریخ مالکیت طبق سند/قرارداد] دارا می باشم/می باشد.
2. متأسفانه ملک مذکور، در راستای اجرای حکم صادره در پرونده کلاسه [شماره پرونده اجرایی] شعبه [شماره شعبه] دادگستری/اجرای ثبت [نام شهر] که علیه خوانده ردیف دوم (محکوم علیه) و به درخواست خوانده ردیف اول (محکوم له) صادر شده، در تاریخ [تاریخ توقیف] توقیف گردیده است.
3. همانطور که مستحضرید، مالکیت اینجانب/موکل بر ملک مورد اعتراض، به موجب [نوع سند و تاریخ آن]، مقدم بر تاریخ توقیف عملیات اجرایی می باشد و مطابق ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف مال متعلق به غیر محکوم علیه فاقد وجاهت قانونی است. [در صورت عدم تقدم تاریخ مالکیت بر توقیف، باید دلیل قانونی دیگری برای اعتراض ارائه شود، مثلاً عدم اطلاع از توقیف در زمان معامله و اثبات حسن نیت].
4. با عنایت به مراتب فوق و اینکه اینجانب/موکل هیچ گونه ارتباطی با پرونده اجرایی مورد اشاره نداشته و اجرای حکم مذکور منجر به تضییع حقوق مالکانه اینجانب/موکل می گردد، لذا مستند به مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ذیل از محضر محترم دادگاه استدعا دارد.

درخواست ها:

• صدور قرار توقف عملیات اجرایی پرونده کلاسه [شماره پرونده اجرایی] در خصوص ملک مورد اعتراض تا تعیین تکلیف نهایی.
• صدور حکم بر ابطال عملیات اجرایی و رفع توقیف از پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان].
• محکومیت خواندگان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل).

با سپاس و احترام
نام و نام خانوادگی خواهان / وکیل خواهان
امضاء
تاریخ: [تاریخ تکمیل دادخواست]

نکات مهم حقوقی در دعوای اعتراض ثالث اجرایی ملک

در مسیر پر پیچ و خم حقوقی، دانستن نکات کلیدی و ظرایف قانونی می تواند تفاوت بین موفقیت و شکست را رقم بزند. این نکات، همچون چراغ راهی هستند که مسیر شما را در دعوای اعتراض ثالث اجرایی ملک روشن می کنند.

مهلت اعتراض: تأکید بر عدم وجود مهلت خاص، اما توصیه اکید به سرعت عمل

بر خلاف بسیاری از دعاوی حقوقی که مهلت های مشخصی برای طرح آن ها وجود دارد، قانون برای اعتراض ثالث اجرایی، مهلت خاصی تعیین نکرده است. این بدان معناست که شما می توانید هر زمان که از توقیف ملک خود مطلع شدید، برای اعتراض اقدام کنید. اما این عدم محدودیت زمانی، نباید باعث سهل انگاری شود. در عالم واقعیت، هرچه زودتر اعتراض خود را ثبت کنید، شانس موفقیت و جلوگیری از آسیب های بیشتر، به ویژه فروش مال در مزایده، افزایش می یابد. پس، سرعت عمل، حتی در غیاب مهلت قانونی، یک اصل طلایی است.

صدور قرار توقف عملیات اجرایی: شرایط و اهمیت ماده ۱۴۷ ق.ا.ا.م و لزوم درخواست آن

یکی از مهم ترین درخواست هایی که باید در دادخواست خود مطرح کنید، صدور «قرار توقف عملیات اجرایی» است. بر اساس ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه در صورتی که دلایل و مستندات شما را قوی تشخیص دهد، می تواند دستور توقف موقت عملیات اجرایی را صادر کند تا زمانی که به ماهیت اعتراض شما رسیدگی و رأی نهایی صادر شود. این قرار، همچون یک یخ شکن عمل می کند و جلوی ادامه عملیات اجرایی و احتمال فروش ملک شما را می گیرد. درخواست این قرار حیاتی است و باید در بخش خواسته ها به صراحت قید شود.

نقش وکیل متخصص: چرا کمک گرفتن از وکیل در این پرونده ها حیاتی است

گرچه این راهنما به شما کمک می کند تا با اصول کار آشنا شوید، اما پرونده های حقوقی، به ویژه در زمینه املاک، می توانند پیچیدگی های بسیاری داشته باشند. یک وکیل متخصص در امور ملکی و اجرای احکام، با تسلط بر قوانین و رویه های قضایی، می تواند شما را در جمع آوری مستندات، تنظیم دقیق دادخواست، ارائه دفاعیات قوی در دادگاه و پیگیری مؤثر پرونده یاری کند. وکیل، همچون یک راهنمای باتجربه، از افتادن شما در دام اشتباهات رایج جلوگیری کرده و شانس موفقیت شما را به طرز چشمگیری افزایش می دهد.

اثبات مالکیت با اسناد عادی: چالش ها و روش های تقویت ادعا

همانطور که پیشتر اشاره شد، اثبات مالکیت با اسناد عادی (مانند مبایعه نامه یا قولنامه) دشوارتر از سند رسمی است. دادگاه ها با احتیاط بیشتری به این اسناد نگاه می کنند تا از معاملات صوری جلوگیری شود. برای تقویت ادعای خود در این موارد، می توانید از روش های زیر استفاده کنید:

• استشهادیه محلی: جمع آوری گواهی از افراد مطلع که از مالکیت و تصرف شما بر ملک آگاه هستند.
• شهادت شهود: معرفی شهود به دادگاه برای ادای شهادت.
• اقرار محکوم علیه: اگر محکوم علیه (فروشنده ملک به شما) در دادگاه به صحت معامله و مالکیت شما اقرار کند، این قوی ترین دلیل برای شماست.
• ارائه رسیدهای بانکی و قرائن پرداخت: اثبات اینکه شما واقعاً مبلغ ملک را پرداخت کرده اید.
• تصرف و بهره برداری از ملک: ارائه مدارکی که نشان دهد شما مدت هاست ملک را در تصرف دارید و از آن بهره برداری می کنید (مثلاً قبوض آب و برق و گاز به نام شما).

رای وحدت رویه دیوان عالی کشور: در مورد دادگاه صالح (دادگاه معطی نیابت در صورت نیابت قضایی)

پیش از صدور رأی وحدت رویه شماره ۸۰۲ مورخ ۱۳۹۹/۰۹/۱۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، در مورد دادگاه صالح برای اعتراض ثالث اجرایی در موارد نیابت قضایی ابهاماتی وجود داشت. اما این رأی وحدت رویه، به صراحت اعلام کرد که اگر دادگاهی در یک شهر، به دادگاهی در شهر دیگر نیابت دهد تا مالی را توقیف کند، دادگاه «معطی نیابت» (دادگاه اصلی که حکم را صادر کرده است) صلاحیت رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی را دارد، نه دادگاه «مجری نیابت» (دادگاهی که صرفاً عملیات توقیف را انجام داده است). این نکته بسیار مهمی است که باید در انتخاب دادگاه صالح به آن توجه کنید.

آیا فروش مال توقیف شده مانع اعتراض است؟

ممکن است این سوال پیش بیاید که اگر ملک توقیف شده به مزایده گذاشته شود و حتی به فروش برسد، آیا دیگر نمی توان اعتراض کرد؟ پاسخ خیر است. حتی اگر مال توقیف شده فروخته شده باشد، همچنان می توانید دادخواست اعتراض ثالث اجرایی را مطرح کنید. در این صورت، دادگاه به ادعای شما رسیدگی خواهد کرد و در صورت احراز حق شما، حکم بر ابطال عملیات اجرایی و جبران خسارات وارده را صادر خواهد کرد. البته، احقاق حق پس از فروش مال ممکن است پیچیدگی های اجرایی بیشتری داشته باشد، اما حق اعتراض به قوت خود باقی است.

هزینه دادرسی: غیرمالی بودن دعوا و میزان تقریبی هزینه

دعوای اعتراض ثالث اجرایی ملک، از جمله «دعاوی غیرمالی» محسوب می شود. این بدان معناست که میزان هزینه دادرسی آن، بر اساس ارزش ملک تعیین نمی شود، بلکه مبلغ ثابتی است که هر سال توسط قوه قضائیه تعیین و ابلاغ می گردد. این مبلغ معمولاً نسبت به دعاوی مالی کمتر است، اما برای اطلاع دقیق از آخرین میزان آن، بهتر است به دفاتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه کنید.

با درک این نکات مهم، شما با چشمی بازتر و قدمی محکم تر، در مسیر دفاع از حق مالکیت خود گام برخواهید داشت.

نتیجه گیری: مسیر پیش رو برای احقاق حق

در زندگی پرفراز و نشیب، گاهی با رویدادهایی مواجه می شویم که احساس می کنیم بی عدالتی بزرگی در حق ما روا داشته شده است. توقیف ملک در پرونده ای که هیچ ارتباطی با آن نداشته ایم، نمونه بارز چنین احساسی است. اما همانطور که در این راهنمای جامع گام به گام آموختیم، قانون مسیر روشنی را برای احقاق حق شما فراهم کرده است: «اعتراض ثالث اجرایی ملک».

این دادخواست، نه تنها یک ابزار قانونی، بلکه امیدی برای کسانی است که می خواهند از سرمایه و آرامش خود در برابر احکام ناخواسته دفاع کنند. از لحظه جمع آوری مدارک و شناسایی دقیق طرفین دعوا، تا انتخاب دادگاه صالح و تکمیل بند به بند دادخواست، هر مرحله نیازمند دقت و آگاهی است. یاد گرفتیم که داشتن اسناد معتبر، به ویژه سند رسمی مقدم بر تاریخ توقیف، چگونه می تواند دعوای شما را قوت بخشد و حتی در صورت داشتن سند عادی، با تقویت ادعا از طریق شواهد و قرائن، می توان راه را برای موفقیت هموار کرد.

احقاق حق در پرونده های اعتراض ثالث اجرایی، نیازمند آگاهی کامل، اقدام به موقع و در صورت لزوم، بهره مندی از تجربه یک وکیل متخصص است تا شما با اطمینان خاطر، از مالکیت خود دفاع کنید.

به یاد داشته باشید که زمان بندی، حتی در غیاب مهلت قانونی، از اهمیت ویژه ای برخوردار است و درخواست «قرار توقف عملیات اجرایی» می تواند سپری قدرتمند در مقابل اجرای سریع حکم باشد. گرچه ممکن است این مسیر دشوار به نظر برسد، اما با دانش و پشتکار، می توانید ملک خود را از توقیف نجات دهید و به آرامش بازگردید.

اکنون که فرم کامل دادخواست و آموزش گام به گام آن را در اختیار دارید، با گامی استوار و آگاهانه، مسیر پیش رو برای احقاق حق خود را آغاز کنید. در این راه، اگر سوال یا ابهامی برایتان پیش آمد یا نیاز به راهنمایی تخصصی بیشتری احساس کردید، مراجعه به یک وکیل متخصص و مجرب در زمینه دعاوی ملکی و اجرای احکام می تواند بهترین تصمیم باشد. او می تواند همچون یک مشاور امین، شما را در تمامی مراحل این سفر حقوقی همراهی کند و شانس موفقیت شما را به حداکثر برساند. اجازه ندهید احساس ناامیدی بر شما غلبه کند؛ اقدام به موقع و آگاهانه، کلید رسیدن به عدالت است.