نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع و دستور فروش (کامل)

نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع و دستور فروش (کامل)، راهی برای پایان دادن به شراکت های ناخواسته و دستیابی به حقوق قانونی در املاک مشترک است. این مسیر حقوقی به مالکین مشاعی که به توافق نمی رسند، این امکان را می دهد تا از طریق دادگاه، وضعیت مال خود را روشن کنند. با این راهنما، از مفهوم مال مشاع تا مراحل دقیق تنظیم دادخواست و نکات حقوقی مهم آن، همراه شما خواهیم بود.

مالکیت مشاع، حالتی از شراکت است که ممکن است به واسطه وراثت، خرید مشترک یا هر عامل حقوقی دیگری بین چند نفر ایجاد شود. در این نوع مالکیت، هر یک از شرکا در جزء به جزء مال سهیم هستند و سهم مشخصی از مال به تنهایی به کسی تعلق ندارد. گاهی اوقات، این شراکت ها به دلیل عدم توافق بر نحوه استفاده، بهره برداری یا اداره مال، به چالش کشیده می شوند و نیاز به یک راهکار قانونی برای حل اختلافات پیش می آید. شاید شما هم در موقعیتی قرار گرفته باشید که ادامه شراکت در یک مال مشاع برایتان دشوار شده و به دنبال راهی برای تقسیم یا فروش آن باشید.

این مقاله با هدف روشن ساختن تمامی ابعاد مربوط به تقسیم مال مشاع و دستور فروش، از مفاهیم بنیادی حقوقی تا جزئیات عملیاتی تنظیم دادخواست، برای شما تدارک دیده شده است. سعی ما بر این است که با زبانی روان و در عین حال دقیق، شما را در این مسیر حقوقی یاری کنیم تا با دیدی بازتر و آگاهی کامل تر، تصمیمات لازم را اتخاذ نمایید.

درک دنیای مال مشاع و روش های تقسیم آن

تصور کنید شما و چند نفر دیگر، مالک یک قطعه زمین، یک آپارتمان یا حتی یک وسیله نقلیه هستید. اگر سهم هر یک از شما به صورت جداگانه و مشخص تفکیک نشده باشد و همه در تمام اجزای آن مال شریک باشید، شما با یک مال مشاع روبرو هستید. این وضعیت، که در قانون مدنی به آن شرکت گفته می شود، می تواند جنبه های مثبت و منفی خود را داشته باشد.

مال مشاع چیست؟ روایتی از شراکت های ناگسستنی

مال مشاع، همان طور که از نامش پیداست، مالی است که مالکیت آن به صورت مشترک بین دو یا چند نفر تقسیم شده است. ماده 571 قانون مدنی به زیبایی این مفهوم را بیان می کند: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. این بدان معناست که هیچ کس مالک بخش خاص و مفروزی از آن مال نیست، بلکه همه در کل مال، به نسبت سهم خود، شریک هستند. برای مثال، اگر دو نفر یک ملک شش دانگ را به صورت سه دانگ سه دانگ خریداری کنند، هر دو در تمام آجرها، تمام فضاها و تمام سانتی مترهای آن ملک شریک اند و نمی توان گفت که این سه دانگ متعلق به ضلع شرقی و آن سه دانگ متعلق به ضلع غربی است. این ماهیت درهم تنیده مالکیت، هم می تواند مزایایی مانند تقسیم هزینه ها را به همراه داشته باشد و هم می تواند سرمنشأ اختلافات و چالش ها شود.

چرا راهی برای تقسیم باید یافت؟

شراکت در مال مشاع، همانند هر نوع شراکت دیگری، گاهی به بن بست می رسد. شاید شما و شرکایتان دیگر بر سر نحوه استفاده از ملک به توافق نرسید، یا یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد و دیگری تمایلی به خرید نداشته باشد. گاهی نیز اختلافات به قدری عمیق می شود که ادامه این شراکت، آرامش را از زندگی شما می گیرد. در چنین شرایطی، میل به استقلال مالکیت و پایان دادن به این شراکت، کاملاً طبیعی و منطقی است. قانون نیز این حق را به مالکین می دهد تا در صورت عدم توافق، از طریق مراجع قانونی برای تقسیم یا فروش مال مشاع خود اقدام کنند.

جاده های مختلف برای رهایی از شراکت مشاع

برای پایان دادن به مالکیت مشاع و جدا کردن سهم هر شریک، دو مسیر اصلی وجود دارد که بسته به شرایط و میزان توافق شرکا، می توان یکی از آن ها را برگزید:

تقسیم به تراضی: وقتی همگی هم دل می شویم

بهترین و ساده ترین راه برای تقسیم مال مشاع، توافق تمامی شرکاست. اگر همه مالکین بر سر نحوه تقسیم مال و جزئیات آن به تفاهم برسند، می توانند بر اساس میل و توافق خود، مال را تقسیم کنند. ماده 591 قانون مدنی نیز بر این موضوع تأکید دارد: هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک و طرز آن راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید. این توافق می تواند به صورت کتبی و حتی با تنظیم یک سند رسمی تقسیم نامه صورت پذیرد. برای مثال، ممکن است شرکا توافق کنند که یک ملک را به دو قطعه تقسیم کرده و هر یک مالکیت یک قطعه را به دست آورند، یا اینکه یکی از شرکا سهم خود را به دیگری بفروشد و به این ترتیب شراکت پایان یابد. این نوع تقسیم، پس از انجام صحیح، لازم الاجراست و هیچ یک از شرکا نمی توانند بدون رضایت دیگران از آن عدول کنند.

تقسیم اجباری: وقتی قانون به کمک می آید

اما همیشه همه چیز به این سادگی نیست. اگر توافقی بین شرکا حاصل نشود و ادامه شراکت برای یکی یا چند نفر از آن ها غیرقابل تحمل شود، آنگاه راهکار قانونی تقسیم اجباری یا افراز مطرح می شود. در این حالت، مالکین می توانند از مراجع قانونی بخواهند تا به اجبار و بر اساس اصول و مقررات حقوقی، مال را تقسیم کنند. مرجع صالح برای افراز، بسته به اینکه آیا ملک دارای سابقه ثبتی است و عملیات تحدید حدود آن به پایان رسیده باشد، می تواند اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه عمومی حقوقی باشد. اداره ثبت در صورتی اقدام به افراز می کند که عملیات ثبتی ملک به اتمام رسیده باشد و ملک قابلیت افراز فیزیکی را داشته باشد. اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود یا شرایط ثبتی آن کامل نباشد، آنگاه دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود. در واقع، افراز عملی است که طی آن، یک مال مشاع به قطعات مشخص و مجزا تقسیم شده و سهم هر یک از شرکا معین می گردد. مفهوم تفکیک نیز هرچند شبیه به افراز است، اما با آن تفاوت دارد؛ تفکیک صرفاً به معنای تقسیم یک مال بزرگ به قطعات کوچکتر است، بدون اینکه لزوماً هدف آن پایان دادن به شراکت باشد و ممکن است مالکین همچنان در قطعات تفکیک شده، مشاعی بمانند.

دستور فروش مال مشاع؛ آخرین راه حل برای پایان دادن به شراکت

در مسیر پر پیچ وخم تقسیم مال مشاع، گاهی به نقطه ای می رسیم که دیگر هیچ راهی جز فروش وجود ندارد. اینجاست که مفهوم دستور فروش پا به میدان می گذارد؛ راهکاری که قانون برای رهایی از بن بست های شراکت های غیرقابل افراز پیش بینی کرده است.

چه زمانی دستور فروش آخرین برگ برنده می شود؟

تصور کنید شما و شرکایتان سال هاست که تلاش کرده اید یک ملک مشاع را تقسیم کنید، اما به هر دلیلی، این امر محقق نشده است. شاید مال مورد نظر به قدری کوچک یا نامتناسب است که تقسیم فیزیکی آن (افراز) به قطعاتی با ارزش منطقی، عملاً غیرممکن است. این «غیرقابل افراز بودن» ممکن است توسط کارشناسان اداره ثبت یا دادگاه تأیید شود. در چنین شرایطی که تقسیم به تراضی ناممکن و افراز نیز میسر نیست، قانون راهکاری تحت عنوان دستور فروش ارائه می دهد. این دستور، به یکی از شرکا (یا همه آن ها) اجازه می دهد تا با مراجعه به دادگاه، درخواست فروش مال مشاع را مطرح کند تا پس از فروش، ثمن (مبلغ حاصل از فروش) بین مالکین به نسبت سهمشان تقسیم شود.

مبانی قانونی: چرا این مسیر هموار می شود؟

مبنای اصلی درخواست دستور فروش مال مشاع، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین نامه اجرایی آن است. این قانون به صراحت بیان می دارد که در صورت غیرقابل افراز بودن ملک مشاع و عدم توافق شرکا، هر یک از مالکین می تواند تقاضای فروش ملک را از دادگاه نماید. همچنین، ماده 583 قانون مدنی ایران نیز مقرر می دارد: هر یک از شرکا می تواند از دادگاه تقسیم مال مشاع را بخواهد. و در ادامه، ماده 317 قانون آیین دادرسی مدنی می گوید: اگر ملک غیرقابل افراز باشد و کلیه شرکا به فروش آن راضی نباشند، هر یک از آنان می تواند از دادگاه درخواست فروش مال مشترک را بنماید. این مواد قانونی، راه را برای مالکین مشاعی که در بن بست قرار گرفته اند، باز می کنند تا از حقوق خود دفاع کنند.

حکم یا دستور؟ رمزگشایی از یک تفاوت کلیدی

در مسیر حقوقی، گاهی با اصطلاحاتی روبرو می شویم که در نگاه اول شبیه به هم به نظر می رسند، اما تفاوت های ماهوی مهمی دارند. یکی از این تفاوت ها در خصوص حکم فروش و دستور فروش است. شاید از خود بپرسید که آیا این دو عبارت یکی هستند یا خیر. پاسخ این است که خیر، این دو با هم فرق دارند و این تفاوت در مراحل اجرایی و امکان تجدیدنظر خواهی، بسیار حیاتی است.

بر اساس نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، درخواست فروش ملک مشاع به دلیل غیرقابل افراز بودن آن، دعوا محسوب نمی شود و دادگاه صرفاً در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند. این دستور فروش نه یک حکم است و نه یک قرار قضایی؛ بلکه ماهیتی خاص دارد که قابل تجدیدنظرخواهی نیست.

این بدان معناست که دستور فروش ماهیت ترافعی ندارد، یعنی دادگاه در مورد یک اختلاف حقوقی بین دو طرف (خواهان و خوانده) رأی صادر نمی کند، بلکه تنها یک دستور اداری-قضایی برای فروش مال غیرقابل تقسیم صادر می کند. از آنجایی که دستور فروش ماهیت حکم یا قرار ندارد، معمولاً قابل اعتراض در مراحل بالاتر (تجدیدنظر یا فرجام) نیست و به سرعت وارد مرحله اجرا می شود. این نکته برای کسانی که قصد طرح چنین درخواستی را دارند، بسیار مهم است؛ زیرا به آن ها نشان می دهد که پس از صدور دستور، امکان طولانی شدن فرآیند از طریق اعتراضات قضایی به مراتب کمتر است.

راهنمای گام به گام تنظیم نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع و دستور فروش

تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، اولین و شاید مهم ترین گام در این مسیر حقوقی است. این سند، روایت شما از وضعیت موجود و خواسته قانونی تان از دادگاه است. بیایید با هم اجزای یک دادخواست موثر را بررسی کنیم.

پیش از هر چیز: فایل های راهنما برای شما

برای تسهیل کار شما، معمولاً الگوهای قابل دانلودی در دسترس قرار می گیرد. با این حال، باید به خاطر داشت که هر پرونده ای ویژگی های منحصر به فرد خود را دارد و نیازمند دقت نظر ویژه است. بنابراین، فایل هایی که در ادامه به آن ها اشاره می شود، صرفاً یک الگو برای آشنایی شما با چارچوب کلی دادخواست است و حتماً باید بر اساس جزئیات پرونده شما تنظیم و تکمیل گردد. در این مقاله، ما به شما کمک می کنیم تا ساختار این دادخواست را بشناسید و آن را به درستی تکمیل کنید.

اجزای یک دادخواست کارآمد: از عنوان تا امضا

یک دادخواست حقوقی از بخش های مختلفی تشکیل شده که هر یک باید به دقت تکمیل شوند تا دادگاه بتواند به درستی به درخواست شما رسیدگی کند:

عنوان دادخواست: تقاضای صدور حکم تقسیم مال مشاع و در صورت عدم امکان، دستور فروش

عنوان دادخواست باید به روشنی و صراحت، خواسته شما را مشخص کند. بهترین عنوان، همان عنوانی است که هم تقسیم مال مشاع و هم دستور فروش را (به عنوان گزینه جایگزین) در بر گیرد. این عنوان نشان می دهد که شما تمامی راه های ممکن را در نظر گرفته اید.

مشخصات خواهان

در این بخش، اطلاعات هویتی و اقامتی شما به عنوان درخواست کننده تقسیم یا فروش مال مشاع درج می شود. این اطلاعات شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، شغل و نشانی کامل پستی است. دقت در ارائه اطلاعات صحیح از اهمیت بالایی برخوردار است.

مشخصات خوانده

در این قسمت، مشخصات تمامی شرکا یا مالکین دیگر مال مشاع، که شما قصد تقسیم یا فروش مال با آن ها را دارید، باید ثبت شود. نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، شغل و نشانی کامل هر یک از خواندگان ضروری است. در صورتی که تعداد خواندگان زیاد باشد، می توان در کادر مربوط به نشانی، به لیست پیوست اشاره کرد.

وکیل یا نماینده قانونی

اگر برای پیگیری پرونده خود از وکیل دادگستری کمک گرفته اید، در این بخش باید مشخصات کامل وکیل یا نماینده قانونی شما (مانند نام و نام خانوادگی، شماره ملی و نشانی) درج شود. حضور وکیل می تواند به تسهیل و تسریع روند پرونده کمک شایانی کند.

تعیین خواسته و بهای آن

خواسته شما، همان چیزی است که از دادگاه می خواهید. در این پرونده، خواسته اصلی، تقسیم مال مشاع و در صورت عدم امکان، صدور دستور فروش و تقسیم ثمن حاصله است. تعیین بهای خواسته نیز نکته مهمی است. دعاوی تقسیم و دستور فروش مال مشاع، غالباً از دعاوی غیرمالی محسوب می شوند، اما گاهی اوقات به دلیل ماهیت مالی ملک و هزینه های دادرسی، ممکن است جنبه مالی نیز پیدا کنند. این مورد نیاز به بررسی دقیق بر اساس مقررات دارد.

دلایل و منضمات: آنچه باید همراه دادخواست باشد

مدارک و شواهد، ستون فقرات پرونده شما هستند. بدون مدارک کافی، حتی بهترین دادخواست نیز ممکن است به نتیجه نرسد. لیست زیر مهم ترین دلایل و منضماتی است که باید پیوست دادخواست شما شود:

• تصویر مصدق سند مالکیت مشاع (یا اسناد اثبات مالکیت، مانند مبایعه نامه).
• تصویر مصدق گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت (در صورتی که قبلاً برای افراز به اداره ثبت مراجعه کرده اید).
• تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان.
• (عنداللزوم) استعلام ثبتی ملک (برای اطمینان از وضعیت ثبتی و مالکین).
• (عنداللزوم) نظریه کارشناسی (اگر قبلاً کارشناسی برای بررسی قابلیت تقسیم یا ارزش ملک انجام شده باشد).
• (عنداللزوم) شهادت شهود (در صورتی که شهادتی در خصوص نحوه شراکت یا اختلافات وجود دارد).
• (در صورت موروثی بودن مال) گواهی انحصار وراثت و گواهی مالیات بر ارث.

شرح دادخواست: روایت شما برای دادگاه

این بخش، قلب دادخواست شماست و باید به زبانی رسمی و حقوقی، اما روشن و قابل فهم، نگاشته شود. در این قسمت شما داستان خود را برای دادگاه روایت می کنید و چرایی درخواستتان را توضیح می دهید:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام، احتراما به استحضار عالی می رساند:

اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر خواهان] به کد ملی [کد ملی خواهان] به نشانی [نشانی کامل خواهان]، به همراه خوانده/خواندگان محترم خانم/آقای [نام و نام خانوادگی خوانده اول] فرزند [نام پدر خوانده اول] به کد ملی [کد ملی خوانده اول] به نشانی [نشانی کامل خوانده اول] و … (در صورت تعدد خواندگان، مشخصات تمامی آن ها به همین ترتیب) مالکین مشاعی یک قطعه [نوع مال: ملک، زمین، آپارتمان و…] به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به نشانی [نشانی کامل ملک] می باشیم.

مالکیت مشاعی اینجانبان به موجب [شماره و تاریخ سند مالکیت/مبایعه نامه/گواهی انحصار وراثت] محرز و مسلم است که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم حضور می گردد. متأسفانه به دلایل [شرح دلایل عدم امکان ادامه شراکت یا عدم توافق، مثلاً: عدم توافق بر نحوه اداره و بهره برداری از مال، بروز اختلافات متعدد، تمایل اینجانب به استقلال مالکیت و…] امکان ادامه شراکت و بهره برداری مشترک از مال مشاع مذکور میسر نمی باشد.

در راستای تلاش برای حل این مشکل، اینجانب پیشتر درخواست افراز ملک را از [نام اداره ثبت مربوطه] نموده ام که آن مرجع، به موجب گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی عدم افراز] مورخ [تاریخ گواهی عدم افراز] (در صورت وجود) ملک موصوف را غیرقابل افراز تشخیص داده است. (در صورت عدم مراجعه به ثبت، این قسمت حذف یا تغییر می یابد).

لذا با عنایت به عدم امکان تقسیم مال مشاعی به تراضی و نیز غیرقابل افراز بودن آن، و مستنداً به ماده 583 قانون مدنی، مواد 300 و 317 قانون آیین دادرسی مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، از محضر محترم دادگاه عالی تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی مبنی بر تقسیم مال مشاع موصوف و در صورت عدم امکان تقسیم، صدور دستور فروش مال مشاع مذکور و تقسیم ثمن حاصل از آن طبق نظریه کارشناس رسمی دادگستری و سهم الشرکه هر یک از مالکین را استدعا دارم.

امضا

در پایان دادخواست، نام و نام خانوادگی و امضای خواهان (یا وکیل وی) ضروری است.

نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع و دستور فروش (الگو)

در این قسمت، یک الگوی کلی برای دادخواست ارائه می شود که می توانید آن را با اطلاعات پرونده خود تکمیل کنید:

بسمه تعالی

خواهان:
نام: [نام کامل]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی کامل]
نام پدر: [نام پدر]
کد ملی: [شماره ملی]
شغل: [شغل]
نشانی: [استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کدپستی]

خوانده:
نام: [نام کامل]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی کامل]
نام پدر: [نام پدر]
کد ملی: [شماره ملی]
شغل: [شغل]
نشانی: [استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کدپستی]
(در صورت تعدد خواندگان، مشخصات تمامی آن ها به همین ترتیب درج شود)

وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت وجود)
نام: [نام کامل]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی کامل]
نام پدر: [نام پدر]
کد ملی: [شماره ملی]
نشانی: [استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کدپستی]

تعیین خواسته و بهای آن:
تقاضای صدور حکم تقسیم مال مشاع و در صورت عدم امکان، صدور دستور فروش مال مشاع و تقسیم ثمن حاصله، مقوم به [غیرمالی/یا مبلغ مورد ادعا] ریال.

دلایل و منضمات:
1. تصویر مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ سند]
2. تصویر مصدق گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] (در صورت وجود)
3. تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان
4. [سایر مدارک مورد نیاز مانند گواهی حصر وراثت، نظریه کارشناسی و ...]

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام، احتراما به استحضار عالی می رساند:
اینجانب خواهان به همراه خوانده/خواندگان محترم، مالک مشاعی یک قطعه [نوع مال: ملک، زمین، آپارتمان و...] به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به نشانی [نشانی کامل ملک] می باشیم.
مالکیت مشاعی اینجانبان به موجب [شماره و تاریخ سند مالکیت/مبایعه نامه/گواهی انحصار وراثت] محرز و مسلم است که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم حضور می گردد. متأسفانه به دلایل [شرح دلایل عدم امکان ادامه شراکت یا عدم توافق، مثلاً: عدم توافق بر نحوه اداره و بهره برداری از مال، بروز اختلافات متعدد، تمایل اینجانب به استقلال مالکیت و...] امکان ادامه شراکت و بهره برداری مشترک از مال مشاع مذکور میسر نمی باشد.
در راستای تلاش برای حل این مشکل، اینجانب پیشتر درخواست افراز ملک را از [نام اداره ثبت مربوطه] نموده ام که آن مرجع، به موجب گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی عدم افراز] مورخ [تاریخ گواهی عدم افراز] (در صورت وجود) ملک موصوف را غیرقابل افراز تشخیص داده است.
لذا با عنایت به عدم امکان تقسیم مال مشاعی به تراضی و نیز غیرقابل افراز بودن آن، و مستنداً به ماده 583 قانون مدنی، مواد 300 و 317 قانون آیین دادرسی مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، از محضر محترم دادگاه عالی تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی مبنی بر تقسیم مال مشاع موصوف و در صورت عدم امکان تقسیم، صدور دستور فروش مال مشاع مذکور و تقسیم ثمن حاصل از آن طبق نظریه کارشناس رسمی دادگستری و سهم الشرکه هر یک از مالکین را استدعا دارم.

با تشکر و تجدید احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل]
[امضا]

پس از تقدیم دادخواست: از مراحل اجرایی تا نکات مهم

تنظیم و تقدیم دادخواست تنها آغاز راه است. پس از آن، وارد فاز عملیاتی و پیگیری های قانونی می شویم که نیازمند آگاهی از مراحل و نکات کلیدی است.

مدارکی که باید جمع آوری کنید

برای اینکه پرونده شما به سرعت و بدون تأخیر پیش برود، اطمینان از کامل بودن مدارک ضروری است. این مدارک همان هایی هستند که در بخش دلایل و منضمات به آن اشاره شد، اما تأکید بر جمع آوری دقیق آن ها حیاتی است:

• سند مالکیت رسمی ملک یا مال مشاع: اصل یا تصویر مصدق آن.
• شناسنامه و کارت ملی: از تمامی شرکا، هم خواهان و هم خواندگان.
• استعلام ثبتی ملک: از اداره ثبت اسناد و املاک برای اطمینان از وضعیت ثبتی ملک و مالکین آن.
• گواهی مالیات بر ارث: در صورتی که مال مشاع موروثی باشد.
• وکالت نامه رسمی: اگر از وکیل استفاده می کنید.
• گواهی عدم افراز اداره ثبت: در صورت وجود و درخواست قبلی از اداره ثبت.

مرجع صالح: کجا باید دادخواست را ثبت کرد؟

دادخواست تقسیم مال مشاع و دستور فروش باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مشاع تقدیم شود. برای این منظور، لازم است به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را از طریق آنجا ثبت نمایید.

هزینه های این مسیر: شفاف سازی ابهامات مالی

همانند هر فرآیند حقوقی دیگری، تقسیم مال مشاع و دستور فروش نیز شامل هزینه هایی است که باید آن ها را در نظر بگیرید:

• هزینه دادرسی: این هزینه بر اساس نوع و ارزش خواسته (مالی یا غیرمالی بودن آن) تعیین می شود.
• هزینه کارشناسی: در صورت ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک یا بررسی قابلیت تقسیم آن، این هزینه نیز بر عهده متقاضی خواهد بود.
• هزینه آگهی مزایده: اگر دادگاه دستور فروش را صادر کند، برای انجام مزایده و فروش ملک، نیاز به درج آگهی های مربوطه در روزنامه ها یا سایر رسانه هاست که هزینه آن نیز باید پرداخت شود.

نکات حقوقی طلایی که نباید از دست داد

در هر پرونده حقوقی، جزئیات کوچک می توانند تأثیرات بزرگی داشته باشند. توجه به نکات زیر، راهگشای شما خواهد بود:

• اهمیت ذکر دقیق مشخصات ملک: باید اطلاعات مربوط به پلاک ثبتی، نشانی، مساحت و سایر جزئیات ملک به صورت کاملاً دقیق در دادخواست آورده شود.
• بررسی وضعیت خاص ملک: وجود مستأجر، حق سرقفلی، رهن، یا هر نوع حق عینی دیگر بر روی ملک، می تواند بر روند پرونده و نحوه اجرای دستور فروش تأثیر بگذارد.

طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، در صورت وجود حق سرقفلی برای مستأجر در ملک تجاری مشاع، دستور فروش به هیچ عنوان نباید به حقوق مستأجر خللی وارد کند. در واقع، صرفاً مالکیت ملک مشاع (با استثنای حقوق سرقفلی) به مزایده گذاشته می شود و حق کسب یا پیشه مستأجر محفوظ خواهد ماند.

• امکان طرح دعوای خلع ید همزمان: اگر یکی از شرکا بدون رضایت سایرین، کل مال مشاع را تصرف کرده و اجازه بهره برداری دیگران را نمی دهد، می توانید علاوه بر دادخواست تقسیم یا دستور فروش، دعوای خلع ید را نیز مطرح کنید.
• ضرورت اقدام از طریق دفاتر خدمات قضایی: تمامی دادخواست ها و اوراق قضایی باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و ارسال شوند.

سفر دستور فروش تا فرجام: مراحل اجرایی

پس از صدور دستور فروش، پرونده وارد فاز اجرایی می شود:

1. نحوه ارزیابی توسط کارشناس: دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا ارزش روز ملک را تعیین کند.
2. تشریفات مزایده: پس از تعیین قیمت پایه، ملک از طریق مزایده عمومی به فروش گذاشته می شود. این مزایده با رعایت تشریفات قانونی، از جمله آگهی های رسمی برگزار می گردد.
3. تقسیم ثمن حاصل از فروش: پس از فروش ملک و کسر هزینه های مربوطه، مبلغ حاصل از فروش (ثمن) بر اساس سهم هر یک از مالکین، بین آن ها تقسیم می شود.

نتیجه گیری

مسیر تقسیم مال مشاع و در نهایت، دستور فروش آن، راهکاری حیاتی برای حل اختلافات مالکین مشترک و دستیابی به استقلال مالکیت است. در این مسیر، آگاهی از مفاهیم بنیادی حقوقی، شناخت تفاوت ها، و درک دقیق مراحل تنظیم دادخواست و پیگیری آن، به شما قدرتی مضاعف خواهد بخشید. نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع و دستور فروش (کامل) که ارائه شد، چارچوبی معتبر برای شروع این فرآیند است.

به یاد داشته باشید که هر پرونده ای ویژگی های خاص خود را دارد و پیچیدگی های حقوقی ممکن است در هر مرحله ای ظاهر شود. بنابراین، توصیه قاطع می شود که پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص و باتجربه در امور ملکی و دعاوی تقسیم، مشورت نمایید. حضور یک وکیل می تواند نه تنها به تسهیل و تسریع روند پرونده کمک کند، بلکه از بروز اشتباهات احتمالی و تضییع حقوق شما نیز جلوگیری خواهد کرد. با گام هایی آگاهانه، می توانید این مرحله را نیز با موفقیت پشت سر بگذارید و به هدف خود، یعنی پایان دادن به شراکت های ناخواسته، دست یابید.