نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته (کامل و آماده)
نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته
عدم پرداخت به موقع اجاره بها توسط مستأجر یکی از دغدغه هایی است که بسیاری از موجرین را درگیر می کند و می تواند مشکلات مالی و حقوقی فراوانی به همراه داشته باشد. در چنین شرایطی، موجر برای احقاق حقوق خود باید از مسیر قانونی اقدام کند. این فرآیند غالباً با تنظیم و ارائه نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته آغاز می شود تا هم اجاره بهای عقب افتاده مطالبه شود و هم با توقیف اموال مستأجر، تضمینی برای وصول طلب ایجاد گردد. درک صحیح از این روند و تنظیم دقیق دادخواست، کلید موفقیت در این مسیر محسوب می شود.
قرارداد اجاره، تعهدی دوجانبه میان موجر و مستاجر است که در آن، مستاجر در ازای استفاده از ملک، متعهد به پرداخت مبلغی مشخص تحت عنوان اجاره بها در فواصل زمانی معین می شود. متاسفانه، در بسیاری از مواقع، مستاجر به این تعهد خود عمل نمی کند و پرداخت اجاره بها به تاخیر می افتد یا به طور کلی پرداخت نمی شود. این وضعیت، که به آن «اجور معوقه» یا «اجاره بهای عقب افتاده» می گویند، موجر را با چالش های حقوقی متعددی مواجه می سازد.
در چنین شرایطی، موجر می تواند با طرح دعوا در مراجع قضایی، نسبت به مطالبه اجور معوقه اقدام کند. با این حال، صرف مطالبه اجاره بها همیشه کافی نیست؛ گاهی اوقات نیاز است تا قبل از صدور حکم نهایی، تدبیری اندیشیده شود که اموال مستاجر در دسترس باشد و نتواند آن ها را به دیگران منتقل کند. اینجا است که «تامین خواسته» وارد عمل می شود. تامین خواسته ابزاری قانونی است که به موجر امکان می دهد برای حفظ حقوق خود، اموال مستاجر را به میزانی که بتواند اجاره بهای معوقه و خسارات احتمالی را پوشش دهد، توقیف کند.
هدف اصلی از تنظیم این راهنمای جامع، ارائه اطلاعاتی کامل و کاربردی درباره فرآیند قانونی مطالبه اجور معوقه و درخواست تامین خواسته است. در این مقاله، خوانندگان با مبانی قانونی، مراحل عملی، و نکات تخصصی تنظیم و ثبت دادخواست آشنا خواهند شد. همچنین، چندین نمونه دادخواست حقوقی دقیق برای حالات مختلف ارائه می شود تا موجرین بتوانند با اطمینان و آگاهی کافی، حقوق خود را از طریق قانون پیگیری کنند و به بهترین شکل ممکن احقاق حق نمایند. این راهنما نه تنها برای موجرین بلکه برای دانشجویان حقوق، کارآموزان وکالت و افراد جویای اطلاعات حقوقی نیز می تواند منبعی معتبر و قابل اتکا باشد.
۱. اجور معوقه چیست و چرا مطالبه آن اهمیت دارد؟
اجاره بها در یک قرارداد اجاره، بهای استفاده مستاجر از ملک است که طرفین بر سر مبلغ و زمان پرداخت آن توافق می کنند. وقتی مستاجر در موعد مقرر، این مبلغ را به موجر پرداخت نمی کند، این مبالغ تحت عنوان «اجور معوقه» یا «اجاره بهای عقب افتاده» شناخته می شوند. مطالبه این اجور نه تنها یک حق قانونی برای موجر است، بلکه از نظر اقتصادی نیز برای او اهمیت حیاتی دارد، زیرا ملک منبع درآمدی است که عدم وصول اجاره بهای آن می تواند به موجر زیان های جدی وارد کند.
مبنای قانونی مطالبه اجور معوقه
مبنای قانونی مطالبه اجور معوقه عمدتاً بر اساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران استوار است که بیان می دارد: مستأجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است بپردازد و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید تأدیه کند. این ماده صراحتاً تکلیف مستاجر به پرداخت اجاره بها و حق موجر در مطالبه آن را مشخص می کند. علاوه بر این، ماده ۴۹۴ قانون مدنی نیز به وضعیت اتمام مدت اجاره اشاره دارد که در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، او همچنان مسئول پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود.
اهمیت اقدام به موقع موجر
اقدام به موقع برای مطالبه اجور معوقه از اهمیت بالایی برخوردار است. تاخیر در پیگیری حقوقی ممکن است موجب افزایش مبلغ طلب، طولانی تر شدن فرآیند دادرسی و در برخی موارد، دشواری در وصول مطالبات شود. هرچه مدت زمان عدم پرداخت اجاره بها طولانی تر شود، احتمال انتقال یا پنهان کردن اموال توسط مستاجر افزایش یافته و وصول طلب را پیچیده تر می کند. همچنین، پیگیری به موقع نشان دهنده جدیت موجر در احقاق حقوق خود است و می تواند مستاجر را به پرداخت بدهی خود ترغیب کند.
تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل
شناخت تفاوت میان اجور معوقه و اجرت المثل برای موجرین بسیار مهم است:
- اجور معوقه: به مبالغ اجاره بهایی گفته می شود که بر اساس قرارداد اجاره و در طول مدت اعتبار آن، مستاجر ملزم به پرداخت بوده اما آن را نپرداخته است. در واقع، اجور معوقه ناشی از نقض تعهد قراردادی مستاجر است.
- اجرت المثل: به مبلغی اطلاق می شود که مستاجر یا متصرف ملک، پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و بدون اذن موجر، یا در حالتی که اساساً قراردادی برای اجاره وجود نداشته، از ملک استفاده کرده است. در این حالت، مبلغی به عنوان «اجرت المثل ایام تصرف» بر مبنای نرخ رایج اجاره در آن منطقه و برای آن نوع ملک، توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین و از مستاجر مطالبه می شود.
به عبارت دیگر، اجور معوقه بر اساس قرارداد تعیین می شود، در حالی که اجرت المثل در غیاب قرارداد یا پس از اتمام آن و به دلیل تصرف غیرمجاز قابل مطالبه است.
۲. تامین خواسته: ابزاری برای حفظ حقوق موجر
در پرونده های حقوقی، به خصوص آنهایی که مربوط به مطالبات مالی هستند، یکی از نگرانی های اصلی خواهان (در اینجا موجر) این است که خوانده (مستاجر) ممکن است در طول فرآیند دادرسی، اموال خود را منتقل کرده یا پنهان کند تا از پرداخت بدهی خود شانه خالی نماید. «تامین خواسته» پاسخی قانونی به این نگرانی است و ابزاری قدرتمند برای حفظ حقوق موجر به شمار می رود.
تعریف تامین خواسته و هدف آن
تامین خواسته به معنای توقیف موقت اموال و دارایی های خوانده به میزان خواسته (مبلغ مورد مطالبه) است که توسط دادگاه صادر می شود. هدف اصلی از تامین خواسته، حفظ حقوق خواهان و جلوگیری از تضییع یا انتقال اموال خوانده است تا در صورت صدور حکم نهایی به نفع خواهان، امکان اجرای حکم و وصول مطالبات از اموال توقیف شده فراهم باشد. به این ترتیب، تامین خواسته اطمینان خاطری برای موجر ایجاد می کند که حتی اگر مستاجر سعی در فرار از دین داشته باشد، اموال او برای پرداخت اجور معوقه و خسارات احتمالی مسدود و محفوظ خواهد ماند.
مبنای قانونی تامین خواسته
احکام مربوط به تامین خواسته در مواد ۱۰۸ تا ۱۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی جمهوری اسلامی ایران به تفصیل بیان شده اند. این مواد شرایط، روش ها و انواع تامین خواسته را مشخص می کنند. بر اساس این قانون، خواهان می تواند پیش از تقدیم دادخواست اصلی، همزمان با تقدیم دادخواست، یا در جریان دادرسی، تقاضای تامین خواسته کند.
اهمیت و مزایای درخواست تامین خواسته همزمان با مطالبه اجور معوقه
درخواست تامین خواسته همزمان با مطالبه اجور معوقه دارای مزایای فراوانی است:
- تضمین وصول طلب: اصلی ترین مزیت، اطمینان از وجود اموال کافی برای اجرای حکم در آینده است.
- جلوگیری از انتقال اموال: مستاجر پس از اطلاع از طرح دعوا، ممکن است تلاش کند اموال خود را به نام دیگران کند یا به فروش برساند. تامین خواسته مانع این اقدامات می شود.
- تسریع در فرآیند: در برخی موارد، توقیف اموال می تواند مستاجر را به پرداخت بدهی و حل و فصل سریع تر موضوع ترغیب کند تا اموالش برای مدت طولانی در توقیف نماند.
- پوشش خسارات: تامین خواسته می تواند شامل مبلغ اجور معوقه، خسارات دادرسی و خسارت تاخیر تادیه نیز بشود.
شرایط لازم برای صدور قرار تامین خواسته
برای اینکه دادگاه قرار تامین خواسته صادر کند، معمولاً نیاز به وجود یکی از شرایط زیر است:
- دعوا مستند به سند رسمی باشد: مانند سند اجاره رسمی، چک یا سفته.
- خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد: خواهان باید اثبات کند که اگر فوراً اموال خوانده توقیف نشود، ممکن است خوانده آنها را از دسترس خارج کند.
- خواهان خسارت احتمالی را تودیع کند: در بسیاری از موارد، دادگاه از خواهان می خواهد مبلغی را به عنوان «خسارت احتمالی» به صندوق دادگستری واریز کند تا اگر بعداً مشخص شد خواهان در دعوای اصلی ذی حق نبوده، خسارات وارده به خوانده از این مبلغ جبران شود.
انواع تامین خواسته
تامین خواسته می تواند به اشکال مختلفی صورت گیرد:
- توقیف وجه نقد: مسدود کردن حساب بانکی خوانده.
- توقیف مال منقول: توقیف خودرو، لوازم منزل، سهام و غیره.
- توقیف مال غیرمنقول: توقیف ملک، زمین و سایر اموال غیرقابل جابجایی.
- ضمانت نامه بانکی: در برخی موارد، به جای توقیف مال، خوانده می تواند ضمانت نامه بانکی ارائه دهد.
تامین خواسته به موجر این اطمینان را می دهد که در صورت صدور حکم نهایی، قادر به وصول مطالبات خود از اموال توقیف شده مستاجر خواهد بود و از تضییع حقوقش جلوگیری می شود.
۳. راهنمای گام به گام مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته
پیگیری قانونی مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته، فرآیندی مرحله ای است که نیازمند دقت و آگاهی از جزئیات قانونی است. درک هر یک از این مراحل می تواند به موجر کمک کند تا با اطمینان خاطر بیشتری حقوق خود را پیگیری کند.
۳.۱. اقدامات اولیه پیش از طرح دعوا
پیش از آنکه دادخواست خود را به مراجع قضایی تقدیم کنید، انجام برخی اقدامات اولیه می تواند مسیر پیگیری را هموارتر و موثرتر سازد:
- جمع آوری مدارک: مهم ترین گام، جمع آوری تمامی اسناد و مدارک مرتبط است. این مدارک شامل قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا عادی)، رسیدهای پرداختی اجاره بها (در صورتی که برخی از ماه ها پرداخت شده و برخی نشده)، و شواهد عدم پرداخت اجور معوقه می شود. همچنین، اگر قبلاً اظهارنامه ای به مستاجر ارسال کرده اید، کپی آن نیز جزو مدارک ضروری است.
- ارسال اظهارنامه قضایی: قبل از طرح دعوا در دادگاه، ارسال یک اظهارنامه قضایی به مستاجر توصیه می شود. اظهارنامه یک ابزار رسمی قانونی است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می شود و در آن موجر به مستاجر اعلام می کند که اجاره بها را پرداخت نکرده و باید در مهلت مقرر اقدام به پرداخت کند. ارسال اظهارنامه نه تنها جنبه اطلاع رسانی دارد، بلکه می تواند به عنوان یکی از دلایل و منضمات دادخواست، نشان دهنده حسن نیت موجر و اطلاع رسانی قبلی به مستاجر باشد.
- مشاوره با وکیل متخصص: پیچیدگی های قوانین و رویه های قضایی، لزوم مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها را دوچندان می کند. وکیل می تواند شما را در جمع آوری مدارک، تنظیم اظهارنامه، انتخاب نوع دادخواست مناسب و همچنین تخمین هزینه های دادرسی راهنمایی کند.
۳.۲. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا
انتخاب مرجع قضایی صالح برای طرح دعوای مطالبه اجور معوقه به میزان مبلغ مورد مطالبه بستگی دارد:
- صلاحیت شورای حل اختلاف: اگر مبلغ کل اجور معوقه و خسارات دادرسی کمتر از بیست میلیون تومان باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا، شورای حل اختلاف است. رسیدگی در شورای حل اختلاف معمولاً سریع تر و با تشریفات کمتر انجام می شود.
- صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی: در صورتی که مبلغ اجور معوقه و خسارات دادرسی بیش از بیست میلیون تومان باشد، موجر باید دادخواست خود را به دادگاه عمومی حقوقی ارائه دهد. رسیدگی در دادگاه عمومی حقوقی شامل مراحل بیشتری است و ممکن است زمان برتر باشد.
۳.۳. تنظیم و ثبت دادخواست: اصول و جزئیات
پس از انجام اقدامات اولیه و تعیین مرجع صالح، نوبت به تنظیم و ثبت دادخواست می رسد:
- دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: امروزه، تمامی دادخواست ها باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مراجع قضایی ارسال شوند. شما باید به یکی از این دفاتر مراجعه کرده و فرم های مربوطه را تکمیل کنید.
- نکات مهم در تکمیل فرم دادخواست:
- خواهان: مشخصات کامل موجر (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس، شماره تماس).
- خوانده: مشخصات کامل مستاجر (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس دقیق، شماره تماس). دقت در آدرس خوانده برای ابلاغ صحیح اوراق قضایی بسیار مهم است.
- خواسته: در این قسمت باید به صراحت و با ذکر دقیق مبلغ، خواسته خود را بیان کنید. به عنوان مثال: تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت (مبلغ دقیق) ریال بابت اجور معوقه از تاریخ … تا …، به انضمام خسارات دادرسی و خسارت تاخیر تادیه از زمان سررسید تا زمان پرداخت.
- تامین خواسته: اگر قصد درخواست تامین خواسته را دارید، باید در بخش خواسته، به آن نیز اشاره کنید. مانند: ۱. تقاضای صدور قرار تامین خواسته مبنی بر توقیف اموال خوانده به میزان (مبلغ دقیق) ریال جهت تضمین اجور معوقه و خسارات دادرسی و احتمالی. ۲. تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت (مبلغ دقیق) ریال بابت اجور معوقه…
- دلایل و منضمات: تمامی مدارکی که جمع آوری کرده اید (قرارداد اجاره، سند مالکیت، اظهارنامه و…) را در این بخش لیست کرده و پیوست دادخواست نمایید.
- شرح دادخواست: در این قسمت باید با زبانی شیوا و کامل، شرح ماجرا را با ذکر جزئیات، تاریخ ها و مبالغ دقیق بنویسید و به مواد قانونی مربوطه استناد کنید.
۳.۴. فرآیند رسیدگی و صدور حکم در مراجع قضایی
پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه در دادگاه یا شورای حل اختلاف ارجاع می شود:
- فرآیند دادرسی: دادگاه با تعیین وقت رسیدگی، طرفین را برای حضور در جلسه دعوت می کند. در این جلسه، طرفین می توانند دلایل و مستندات خود را ارائه و از خود دفاع کنند.
- اهمیت ارائه مستندات: ارائه مدارک کامل و مستندات قوی نقش کلیدی در موفقیت دعوا دارد. هرگونه مدرکی که پرداخت نشدن اجاره یا وجود تعهد مستاجر را اثبات کند، حائز اهمیت است.
- امکان صدور حکم غیابی: اگر خوانده (مستاجر) با وجود ابلاغ قانونی، در هیچ یک از جلسات دادگاه حاضر نشود و لایحه دفاعیه نیز ارسال نکند، دادگاه می تواند حکم را به صورت غیابی صادر کند. مستاجر غایب پس از اطلاع از حکم، ۲۰ روز مهلت دارد تا به آن اعتراض کند.
- مهلت اعتراض به رأی: پس از صدور حکم، طرفین ۲۰ روز مهلت دارند تا نسبت به آن تجدیدنظرخواهی کنند.
۳.۵. اجرای حکم و چگونگی وصول مطالبات
پس از قطعیت حکم (یعنی پس از سپری شدن مهلت های اعتراض و تجدیدنظرخواهی یا تایید حکم در مراجع بالاتر)، نوبت به اجرای آن می رسد:
- تقاضای صدور اجرائیه: موجر باید با مراجعه به دادگاه، تقاضای صدور اجرائیه کند. اجرائیه سندی است که به دایره اجرای احکام دادگستری اجازه می دهد تا حکم قطعی را به اجرا بگذارد.
- مزایده اموال توقیف شده (در صورت تامین خواسته): اگر قبلاً قرار تامین خواسته صادر شده و اموال مستاجر توقیف شده باشد، دایره اجرای احکام می تواند با طی مراحل قانونی، این اموال را از طریق مزایده به فروش رسانده و مبلغ اجور معوقه و خسارات را از محل آن به موجر پرداخت کند. در صورتی که اموالی توقیف نشده باشد، دایره اجرا به جستجوی اموال مستاجر می پردازد.
۴. نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه (تنها مطالبه اجور)
در برخی موارد، ممکن است مستاجر ملک را تخلیه کرده باشد اما اجاره بهای عقب افتاده را نپرداخته باشد، یا موجر تنها قصد مطالبه اجور معوقه را داشته باشد بدون اینکه فعلاً به دنبال تخلیه یا تامین خواسته باشد. این نمونه دادخواست برای چنین حالتی طراحی شده است.
دادخواست
به: ریاست محترم ……………………………………. (دادگاه عمومی حقوقی/شورای حل اختلاف) شهرستان …………………………
خواسته: تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ……………………… ریال بابت اجور معوقه از تاریخ ……………………… تا ……………………… به انضمام خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از زمان سررسید تا زمان پرداخت.
خواهان:
| نام | نام خانوادگی | نام پدر | کد ملی | آدرس | شماره تماس |
|---|---|---|---|---|---|
| ………………. | ………………. | ………………. | ………………. | ………………………………………………………………. | ………………. |
خوانده:
| نام | نام خانوادگی | نام پدر | کد ملی | آدرس | شماره تماس |
|---|---|---|---|---|---|
| ………………. | ………………. | ………………. | ………………. | ………………………………………………………………. | ………………. |
وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت وجود وکیل)
| نام | نام خانوادگی | نام پدر | کد ملی | آدرس | شماره تماس |
|---|---|---|---|---|---|
| ………………. | ………………. | ………………. | ………………. | ………………………………………………………………. | ………………. |
دلایل و منضمات دادخواست:
- فتوکپی مصدق سند مالکیت شماره ……………………..
- فتوکپی مصدق قرارداد اجاره مورخ ……………………..
- کپی مصدق اظهارنامه قضایی شماره …………………….. مورخ …………………….. (در صورت ارسال)
- کارت ملی خواهان
- (سایر مدارک اثبات کننده ادعا مانند شهادت شهود، استشهادیه و…)
شرح دادخواست:
با احترام، به استحضار عالی می رساند:
- اینجانب ……………………… به موجب فتوکپی مصدق سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک واحد مسکونی/تجاری به نشانی ……………………………………………………………….. (آدرس دقیق ملک) می باشم.
- ملک مذکور به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره ……………………… مورخ ……………………… برای مدت ……………………… سال/ماه به خوانده محترم، آقای/خانم ……………………… اجاره داده شده است.
- بر اساس بند ……………………… از قرارداد اجاره، اجاره بها ماهیانه مبلغ ……………………… ریال تعیین گردیده و مقرر بوده است که در ابتدای/انتهای هر ماه پرداخت شود.
- متاسفانه، خوانده محترم از تاریخ ……………………… تا تاریخ ……………………… (مجموعاً به مدت ……………………… ماه) اجاره بهای مربوطه را به اینجانب پرداخت نکرده است که جمعاً مبلغ ……………………… ریال می شود. اینجانب مکرراً به صورت شفاهی/کتبی (از طریق اظهارنامه پیوست) از ایشان درخواست پرداخت نموده ام، اما تاکنون اقدام مؤثری صورت نپذیرفته است.
- لذا با توجه به مراتب فوق و عدم ایفاء تعهدات قراردادی از سوی خوانده محترم، مستنداً به ماده ۴۹۰ قانون مدنی و سایر مقررات مربوطه، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ……………………… ریال بابت اجور معوقه، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل در صورت وجود) و خسارت تأخیر تأدیه از زمان سررسید هر قسط تا زمان پرداخت کامل، مورد استدعاست.
با احترام فراوان
نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل)
تاریخ: ………………………
امضاء: ………………………
۵. نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته
این نمونه دادخواست، کامل ترین حالت است که در آن موجر همزمان با مطالبه اجور معوقه، درخواست تامین خواسته را نیز مطرح می کند تا از انتقال احتمالی اموال مستاجر جلوگیری کرده و تضمینی برای وصول طلب خود داشته باشد. این نوع دادخواست برای موجرانی که نگران توانایی مالی مستاجر برای پرداخت بدهی هایش هستند، بسیار کارآمد است.
دادخواست
به: ریاست محترم ……………………………………. (دادگاه عمومی حقوقی/شورای حل اختلاف) شهرستان …………………………
خواسته:
- تقاضای صدور قرار تامین خواسته مبنی بر توقیف اموال خوانده به میزان ……………………… ریال جهت تضمین اجور معوقه و خسارات دادرسی و احتمالی.
- تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ……………………… ریال بابت اجور معوقه از تاریخ ……………………… تا ……………………… به انضمام خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از زمان سررسید تا زمان پرداخت.
خواهان:
| نام | نام خانوادگی | نام پدر | کد ملی | آدرس | شماره تماس |
|---|---|---|---|---|---|
| ………………. | ………………. | ………………. | ………………. | ………………………………………………………………. | ………………. |
خوانده:
| نام | نام خانوادگی | نام پدر | کد ملی | آدرس | شماره تماس |
|---|---|---|---|---|---|
| ………………. | ………………. | ………………. | ………………. | ………………………………………………………………. | ………………. |
وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت وجود وکیل)
| نام | نام خانوادگی | نام پدر | کد ملی | آدرس | شماره تماس |
|---|---|---|---|---|---|
| ………………. | ………………. | ………………. | ………………. | ………………………………………………………………. | ………………. |
دلایل و منضمات دادخواست:
- فتوکپی مصدق سند مالکیت شماره ……………………..
- فتوکپی مصدق قرارداد اجاره مورخ ……………………..
- کپی مصدق اظهارنامه قضایی شماره …………………….. مورخ …………………….. (در صورت ارسال)
- کارت ملی خواهان
- (سایر مدارک اثبات کننده ادعا مانند شهادت شهود، استشهادیه و…)
شرح دادخواست:
با احترام، به استحضار عالی می رساند:
- اینجانب ……………………… به موجب فتوکپی مصدق سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک واحد مسکونی/تجاری به نشانی ……………………………………………………………….. (آدرس دقیق ملک) می باشم.
- ملک مذکور به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره ……………………… مورخ ……………………… برای مدت ……………………… سال/ماه به خوانده محترم، آقای/خانم ……………………… اجاره داده شده است.
- بر اساس بند ……………………… از قرارداد اجاره، اجاره بها ماهیانه مبلغ ……………………… ریال تعیین گردیده و مقرر بوده است که در ابتدای/انتهای هر ماه پرداخت شود.
- متاسفانه، خوانده محترم از تاریخ ……………………… تا تاریخ ……………………… (مجموعاً به مدت ……………………… ماه) اجاره بهای مربوطه را به اینجانب پرداخت نکرده است که جمعاً مبلغ ……………………… ریال می شود. اینجانب مکرراً به صورت شفاهی/کتبی (از طریق اظهارنامه پیوست) از ایشان درخواست پرداخت نموده ام، اما تاکنون اقدام مؤثری صورت نپذیرفته است.
- نظر به اینکه اینجانب بیم آن را دارم که خوانده محترم با توجه به عدم پرداخت اجاره بها، اقدام به انتقال یا پنهان کردن اموال خود نماید و در نتیجه امکان وصول مطالبات اینجانب از بین برود، لذا به استناد مواد ۱۰۸ و ۱۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین خواسته مبنی بر توقیف اموال خوانده به میزان خواسته و خسارات احتمالی را دارم.
- لذا با توجه به مراتب فوق و عدم ایفاء تعهدات قراردادی از سوی خوانده محترم، مستنداً به ماده ۴۹۰ قانون مدنی و سایر مقررات مربوطه، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ……………………… ریال بابت اجور معوقه، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل در صورت وجود) و خسارت تأخیر تأدیه از زمان سررسید هر قسط تا زمان پرداخت کامل، مورد استدعاست.
با احترام فراوان
نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل)
تاریخ: ………………………
امضاء: ………………………
۶. نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه، تامین خواسته و دستور تخلیه
این نمونه دادخواست برای حالتی است که قرارداد اجاره منقضی شده و مستاجر علاوه بر عدم پرداخت اجور معوقه، از تخلیه ملک نیز خودداری می کند. این حالت یکی از شایع ترین و چالش برانگیزترین مسائل برای موجرین است. در این دادخواست، موجر به طور همزمان سه خواسته اصلی را مطرح می کند: مطالبه اجور، تامین خواسته و دستور تخلیه ملک.
دادخواست
به: ریاست محترم ……………………………………. (دادگاه عمومی حقوقی) شهرستان …………………………
خواسته:
- تقاضای صدور قرار تامین خواسته مبنی بر توقیف اموال خوانده به میزان ……………………… ریال جهت تضمین اجور معوقه، اجرت المثل ایام تصرف و خسارات دادرسی و احتمالی.
- تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ……………………… ریال بابت اجور معوقه از تاریخ ……………………… تا ……………………… به انضمام کلیه خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از زمان سررسید تا زمان پرداخت.
- تقاضای صدور دستور/حکم تخلیه عین مستاجره به نشانی ……………………………………………………………….. به جهت انقضای مدت اجاره و/یا عدم پرداخت اجاره بها.
- تقاضای پرداخت اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای مدت اجاره، از تاریخ ……………………… تا زمان تخلیه و تحویل کامل ملک (این خواسته در صورت عدم تخلیه پس از پایان مدت اجاره و عدم توافق بر تمدید، اضافه می شود).
خواهان:
| نام | نام خانوادگی | نام پدر | کد ملی | آدرس | شماره تماس |
|---|---|---|---|---|---|
| ………………. | ………………. | ………………. | ………………. | ………………………………………………………………. | ………………. |
خوانده:
| نام | نام خانوادگی | نام پدر | کد ملی | آدرس | شماره تماس |
|---|---|---|---|---|---|
| ………………. | ………………. | ………………. | ………………. | ………………………………………………………………. | ………………. |
وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت وجود وکیل)
| نام | نام خانوادگی | نام پدر | کد ملی | آدرس | شماره تماس |
|---|---|---|---|---|---|
| ………………. | ………………. | ………………. | ………………. | ………………………………………………………………. | ………………. |
دلایل و منضمات دادخواست:
- فتوکپی مصدق سند مالکیت شماره ……………………..
- فتوکپی مصدق قرارداد اجاره مورخ ……………………..
- کپی مصدق اظهارنامه قضایی شماره …………………….. مورخ …………………….. (در صورت ارسال)
- کارت ملی خواهان
- (در صورت لزوم) شهادت شهود و استشهادیه محلی
- (در صورت لزوم) درخواست کارشناسی جهت تعیین اجرت المثل ایام تصرف
شرح دادخواست:
با احترام، به استحضار عالی می رساند:
- اینجانب ……………………… به موجب فتوکپی مصدق سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک واحد مسکونی/تجاری به نشانی ……………………………………………………………….. (آدرس دقیق ملک) می باشم.
- ملک مذکور به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره ……………………… مورخ ……………………… برای مدت ……………………… سال/ماه به خوانده محترم، آقای/خانم ……………………… اجاره داده شده است.
- مدت قرارداد اجاره در تاریخ ……………………… منقضی گردیده است، اما خوانده محترم با وجود مراجعات مکرر و ارسال اظهارنامه قضایی (پیوست دادخواست)، تاکنون از تخلیه و تحویل ملک خودداری نموده است.
- علاوه بر این، خوانده محترم از تاریخ ……………………… تا تاریخ ……………………… (مجموعاً به مدت ……………………… ماه) اجاره بهای مربوطه را به اینجانب پرداخت نکرده است که جمعاً مبلغ ……………………… ریال می شود.
- نظر به اینکه اینجانب بیم آن را دارم که خوانده محترم با توجه به عدم تخلیه ملک و عدم پرداخت اجاره بها، اقدام به انتقال یا پنهان کردن اموال خود نماید و در نتیجه امکان وصول مطالبات اینجانب از بین برود، لذا به استناد مواد ۱۰۸ و ۱۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین خواسته مبنی بر توقیف اموال خوانده به میزان خواسته و خسارات احتمالی را دارم.
- همچنین با توجه به انقضای مدت قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک، مستنداً به ماده ۴۹۴ قانون مدنی و ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، تقاضای صدور دستور/حکم تخلیه فوری عین مستاجره را دارم.
- با توجه به تصرفات خوانده محترم پس از انقضای مدت اجاره و عدم توافق بر تمدید، مشارالیه مکلف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ ……………………… تا زمان تخلیه و تحویل کامل ملک می باشد. لذا تقاضای صدور حکم بر این مبنا نیز مورد استدعاست.
- لذا با توجه به مراتب فوق و عدم ایفاء تعهدات قراردادی و تصرفات غیرمجاز از سوی خوانده محترم، مستنداً به مواد قانونی ذکر شده، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مطابق با خواسته تقدیمی (شامل تامین خواسته، مطالبه اجور معوقه، اجرت المثل و تخلیه) به انضمام کلیه خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه، مورد استدعاست.
با احترام فراوان
نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل)
تاریخ: ………………………
امضاء: ………………………
۷. نکات حقوقی حیاتی و هشدارهای مهم برای موجرین
مسیر پیگیری حقوقی برای مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته، هرچند بر پایه قوانین مشخصی استوار است، اما همچنان با ظرافت ها و پیچیدگی هایی همراه است که عدم توجه به آن ها می تواند موجر را با مشکلات جدی روبرو کند. در این بخش به برخی از نکات کلیدی و هشدارهای مهم می پردازیم که می تواند راهگشای موجرین در این فرآیند باشد.
اهمیت نگهداری دقیق قرارداد اجاره و رسیدهای پرداخت
قرارداد اجاره، قلب رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر است. نگهداری یک نسخه اصل و معتبر از قرارداد اجاره (اعم از عادی یا رسمی)، به همراه تمامی ضمائم و توافقات الحاقی، از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. علاوه بر این، تمامی رسیدهای مربوط به پرداخت اجاره بها (چه به صورت بانکی و چه دستی) باید به دقت نگهداری شوند. این مدارک، اصلی ترین مستندات شما برای اثبات وجود قرارداد و میزان اجور معوقه در دادگاه خواهند بود. بدون این مدارک، اثبات ادعا بسیار دشوار و حتی غیرممکن خواهد شد.
پرهیز از اقدامات خودسرانه
یکی از هشدارهای بسیار مهم برای موجرین، پرهیز مطلق از هرگونه اقدام خودسرانه است. اقداماتی نظیر قطع آب، برق، گاز یا تلفن ملک، ورود به ملک بدون اجازه مستاجر، تعویض قفل ها، یا هرگونه اخلال در آرامش و تصرف قانونی مستاجر، نه تنها مشکل حقوقی شما را حل نمی کند، بلکه می تواند موجبات طرح دعوای کیفری یا حقوقی علیه شما را فراهم آورد. اینگونه اقدامات تحت عنوان «مزاحمت در تصرف»، «ممانعت از حق»، «ورود به عنف» یا «تخریب» قابل پیگیری هستند و می توانند موجر را متحمل مجازات و خسارات جبران ناپذیری سازند. همواره باید از مسیر قانونی و مراجع قضایی اقدام کرد.
لزوم درج دقیق اطلاعات در دادخواست
دقت در تنظیم دادخواست و درج تمامی اطلاعات لازم، حیاتی است. کوچک ترین اشتباه در نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس خواهان و خوانده، مبلغ خواسته، تاریخ ها و شرح ماجرا، می تواند منجر به رد دادخواست، تأخیر در رسیدگی و حتی نیاز به طرح دعوای مجدد شود. به ویژه، آدرس دقیق مستاجر برای ابلاغ اوراق قضایی بسیار مهم است، چرا که عدم ابلاغ صحیح، فرآیند رسیدگی را متوقف می کند. استفاده از عبارات حقوقی صحیح و استناد به مواد قانونی مرتبط نیز از اعتبار دادخواست شما می افزاید.
محدودیت زمانی برای مطالبه اجور معوقه
مطالبه اجور معوقه محدودیت زمانی دارد. طبق قانون، موجر می تواند اجاره بهای پرداخت نشده را تا ۵ سال گذشته از مستاجر مطالبه کند. این بدان معناست که اگر برای مدت بیش از ۵ سال اجاره بها پرداخت نشده باشد، مطالبه آن بخش از اجور معوقه که مربوط به بیش از ۵ سال قبل است، از نظر قانونی امکان پذیر نخواهد بود. لذا، اقدام به موقع برای مطالبه، از این نظر نیز اهمیت پیدا می کند.
نقش وکیل متخصص: مزایای استفاده از وکیل در پرونده های حقوقی پیچیده
با توجه به پیچیدگی های قانونی و ظرافت های شکلی و ماهوی دعاوی مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته، استفاده از وکیل متخصص در این حوزه، نه تنها یک گزینه، بلکه یک ضرورت است. مزایای حضور وکیل متخصص شامل موارد زیر می شود:
- تنظیم صحیح دادخواست: وکیل با دانش حقوقی خود، دادخواست را به شکلی کاملاً دقیق و قانونی تنظیم می کند که احتمال رد شدن آن به دلیل ایرادات شکلی به حداقل می رسد.
- جمع آوری و ارائه مستندات: وکیل می داند چه مدارکی برای اثبات ادعا لازم است و چگونه باید آنها را به دادگاه ارائه دهد.
- نمایندگی در جلسات دادگاه: حضور وکیل در جلسات دادرسی، از اتلاف وقت و سردرگمی موجر جلوگیری کرده و او را از تحمل استرس های مربوط به دادگاه بی نیاز می سازد.
- پیگیری مراحل قانونی: وکیل تمامی مراحل پرونده، از ثبت دادخواست تا اجرای حکم، را به دقت پیگیری می کند.
- مشاوره حقوقی تخصصی: وکیل می تواند بهترین راهکارها را متناسب با شرایط خاص پرونده شما ارائه دهد و از اتخاذ تصمیمات اشتباه جلوگیری کند.
عواقب عدم پیگیری حقوقی
عدم پیگیری حقوقی اجور معوقه می تواند عواقب زیانباری برای موجر داشته باشد. علاوه بر از دست دادن مبلغ اجاره بهای عقب افتاده، این بی تفاوتی می تواند به تضییع حقوق مالکانه منجر شود و حتی ممکن است مستاجر را در عدم پرداخت های بعدی جسورتر کند. در نهایت، با گذشت زمان، جمع آوری مدارک و اثبات ادعا دشوارتر شده و احتمال وصول مطالبات به شدت کاهش می یابد.
پرهیز از اقدامات خودسرانه، دقت در تنظیم دادخواست و پیگیری به موقع از طریق مراجع قانونی، سنگ بنای موفقیت در مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته است. در این مسیر، یاری گرفتن از وکیل متخصص می تواند راهگشا باشد.
نتیجه گیری
مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته، ابزارهای حقوقی قدرتمندی هستند که قانون در اختیار موجرین قرار داده تا بتوانند در برابر عدم ایفای تعهدات مالی مستاجرین، از حقوق خود دفاع کنند. این فرآیند، هرچند در نگاه اول پیچیده به نظر می رسد، اما با آگاهی از مبانی قانونی و رعایت نکات عملی، می تواند به سادگی و کارآمدی پیش برود. آگاهی از «اجور معوقه» به عنوان بهای قراردادی استفاده از ملک و «تامین خواسته» به عنوان تضمینی برای وصول آن، گام های نخستین در این مسیر هستند.
در این مقاله تلاش شد تا با ارائه راهنمای گام به گام، از اقدامات اولیه و جمع آوری مدارک تا مراحل پیچیده تر تنظیم دادخواست و پیگیری در مراجع قضایی، تصویری شفاف از این فرآیند ارائه شود. اهمیت انتخاب مرجع صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی)، نحوه تکمیل دقیق فرم های دادخواست و لزوم درج خواسته های صریح و مستند، نکاتی حیاتی هستند که موفقیت پرونده را تضمین می کنند. نمونه های دادخواست ارائه شده نیز به عنوان الگوهای عملی، مسیر تنظیم دادخواست را برای موجرین هموار می سازد.
یادآوری نکات حقوقی مهم مانند پرهیز از اقدامات خودسرانه، نگهداری دقیق مدارک و آگاهی از محدودیت های زمانی مطالبه، نه تنها موجبات تسریع در احقاق حق را فراهم می آورد، بلکه از بروز مشکلات قانونی جدید نیز جلوگیری می کند. در نهایت، در پرونده های حقوقی که پیچیدگی های خاص خود را دارند، بهره گیری از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی و قراردادها می تواند راهنمای قابل اعتمادی باشد و موجرین را به بهترین نتیجه ممکن هدایت کند.
به یاد داشته باشیم که قانون، ابزاری است برای برقراری عدالت و حفظ حقوق شهروندان. استفاده صحیح و به موقع از این ابزارها، می تواند آرامش و امنیت خاطر را برای موجرین به ارمغان آورد.