موارد مهمی که در ساختمان های بالای پنج طبقه باید رعایت شوند چیست؟

تراکم ساختمانی چیست؟

تراکم یک مفهوم کلی و مفصل است که به دو دسته اصلی تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی تقسیم می‌شود. اصلا قصد ندارم در این مقاله به توضیح مساله تراکم بپردازم و بعدا در یک آموزش جداگانه، به‌طور مفصل در مورد آن صحبت خواهم کرد.
همین‌قدر بدانید که برای کنترل تراکم ساختمانی از شاخص‌های متفاوت زیر استفاده می‌شود:

• ضریب سطح اشغال
• ارتفاع ساختمانی
• تراکم ساختمانی
• تراکم واحد مسکونی در سطح

برای طراحی یک ساختمان مسکونی، خیلی نیازی نیست در مورد تراکم منطقه بدانید. اطلاعات مهم را شهرداری منطقه توسط دستور نقشه و پیش‌نویس پروانه ساختمانی در اختیار شما قرار می‌دهد. چیزی که از تراکم برای ما در زمان طراحی یک ساختمان مهم است، تعداد مجاز طبقات، تعداد واحد در هر طبقه، حداکثر ارتفاع ساختمان و ضریب سطح اشغال در هر طبقه است که تقریبا تمام این موارد در دستور نقشه و پیش‌نویس پروانه ساختمانی مشخص هستند. جهت خرید تجهیزات آتش نشانی و لباس آتش نشانی به قیمت روز لطفا کلیک کنید.

ضریب سطح اشغال چیست؟

منظور از ضریب سطح اشغال، مساحت مجاز برای ساخت‌وساز، نسبت به مساحت کل زمین است و به‌صورت درصد بیان می‌شود.
ضریب سطح اشغال بر اساس طرح‌های جامع و تفضیلی مشخص می‌شود و در مناطق مختلف، متفاوت و معمولا عددی بین ۴۰ تا ۶۰ درصد است.

بیشترین و معمول‌ترین سطح اشغال در مناطق مختلف کشور، ضریب اشغال ۶۰درصد است.

وقتی می‌گوییم ضریب اشغال در یک منطقه ۶۰درصد است، یعنی چه؟

یعنی اینکه اگر مساحت زمین ما ۱۰۰ مترمربع باشد، ما مجاز هستیم فقط ۶۰ مترمربع از آن را بنا احداث کنیم و ۴۰ مترمربع باقیمانده را باید به حیاط اختصاص دهیم.
به‌عنوان‌مثال اگر ضریب سطح اشغال در یک منطقه، ۶۰درصد و مساحت زمین ما ۵۰۰ متر مربع باشد، ما مجاز خواهیم بود که ۳۰۰ مترمربع از این زمین را برای ساخت بنا اشغال کنیم.
البته این ۳۰۰ مترمربع قطعی نیست و کمی جلوتر خواهید دید که می‌توان این سطح زیربنا را به میزان قابل توجهی افزایش داد.

حداکثر پیشروی مجاز چقدر است؟

همان‌طور که در قسمت قبل دیدید، ضریب سطح اشغال به ما می‌گوید که چقدر از سطح زمین را می‌توانیم برای احداث بنا اشغال کنیم و چقدر از آن را باید به فضای باز و حیاط اختصاص دهیم.
عدد ۶۰درصد، علاوه بر مساحت زمین، در میزان طول پیشروی ما هم صدق می‌کند.

مثلا اگر زمین ما مساحتی معادل ۲۵۰ مترمربع داشته باشد و ابعاد آن ۲۵ در ۱۰ متر باشد، میزان طول پیشروی مجاز برای تأمین این مساحت مجاز، ۱۵ متر خواهد بود. درواقع ابعاد سطح اشغال ما معادل ۱۵ در ۱۰ متر خواهد بود.

در ساختمان‌های شمالی و جنوبی، ما می‌توانیم به میزان حداکثر ۲متر، طول پیشروی خودمان را در سمت حیاط افزایش دهیم. البته این پیشروی شروطی هم دارد که مهم‌ترین آن رضایت همسایه‌های کناری هستند.

رضایت همسایه از آن جهت مهم است که اگر ما بیشتر از ۶۰درصد طول زمین پیشروی کنیم، ساختمان ما با سایه‌اندازی و… باعث مزاحمت برای ساختمان‌های جانبی خواهد شد.

اگر همسایه رضایت ندهد ما باید مطابق شکل زیر، این پیشروی را در سمتی که رضایت همسایه را نداریم، با پَخ (زاویه) ۴۵درجه انجام دهید.

حداکثر میزان کنسول (پیش‌آمدگی در خیابان) چقدر است؟

در ساختمان‌های شمالی ما فاقد کنسول در خیابان هستیم، اما در ساختمان‌های جنوبی یا ساختمان‌هایی که سرنبش خیابان قرار دارند، بسته به عرض خیابان، مجاز هستیم مقداری را به‌عنوان کنسول در طبقات بالای همکف، پیشروی کرده و به سطح زیربنای ساختمان اضافه کنیم.

همان‌طور که گفتم، میزان کنسول ارتباط مستقیمی با عرض خیابان دارد. به‌طور کلی:
در خیابان‌های با عرض کمتر از ۱۰ متر مجاز به اجرای کنسول نیستیم.
در خیابان‌های با عرض ۱۰ تا ۱۲ متر، میزان کنسول مجاز، ۶۰سانتی‌متر است.
در خیابان‌های با عرض ۱۲ تا ۲۰ متر، میزان کنسول مجاز، ۸۰سانتی‌متر است.
در خیابان‌های با عرض بیشتر از ۲۰ متر، میزان کنسول مجاز، حداکثر ۱۲۰سانتی‌متر است.

البته همانطور که احتمالا در خیابان‌های شهر مشاهده کردید، ضوابط مربوط به کنسول خیلی سفت‌وسخت رعایت نمی‌شود.

نکته مهم برای ما در زمان طراحی پلان ساختمان‌های جنوبی و یا ساختمان‌هایی که سرنبش خیابان قرار گرفته‌اند، این است که بدانیم بسته به عرض خیابان، می‌توانیم حدود یک متر پیشروی اضافه داشته باشیم که همین پیشروی مازاد می‌تواند برای طراحی پلان طبقات، کمک بسیار زیادی به ما بکند.

ضوابط آتش‌نشانی در طراحی پلان

ضوابط مربوط به آتش‌نشانی بسیار مهم است، چراکه به‌طور مستقیم با جان مردم و ساکنین ساختمان‌های مسکونی ارتباط دارد. بیشتر ضوابط آتش‌نشانی، نکات اجرایی مهمی هستند که در زمان اجرا باید حتما رعایت شوند. مثلا نوع درب‌های اصلی و درب سرویس پله که حتما باید ضدحریق باشد. و یا جهت بازشدن درهای فرار (مثل در سرویس‌پله) که بر خلاف سایر درهای ساختمان، باید به سمت بیرون از ساختمان باز شوند تا در هنگام بروز حادثه بتوان به‌راحتی از آن‌ها عبور کرد.

یکی از مهم‌ترین ضوابط مربوط به آتش نشانی، که باید در زمان طراحی پلان ساختمان‌های مسکونی به آن توجه کرد، مربوط به حداقل مساحت فیلتر ورودی واحدهای مسکونی است.
در آپارتمان‌های مسکونی باید فضای کافی قبل از ورود به واحدها در هر طبقه وجود داشته باشد. منظور از این فیلتر ورودی، همان فضای جلوی آسانسور و سرویس‌پله است.
مساحت این فضا بر اساس تعداد واحد در هر طبقه و با فرمول زیر محاسبه می‌شود:

Area = N + 3

در این فرمول N، تعداد واحد مسکونی در هر طبقه است که باید بعلاوه ۳ مترمربع شود.

به عنوان مثال اگر در هر طبقه، یک واحد مسکونی داشته باشیم، مساحت فیلتر ورودی باید حداقل ۴ مترمربع و اگر در هر طبقه دو واحد مسکونی طراحی کرده باشیم، مساحت فیلتر ورودی، حداقل باید ۵ مترمربع باشد.
توصیه می‌کنم به‌هیچ‌عنوان عرض فیلتر ورودی را کمتر از ۱۲۰ سانتیمتر در نظر نگیرید.

ضوابط و مقررات بسیار مهم دیگری هم وجود دارند که می‌توانید با مراجعه به کتاب‌های مقررات ملی ساختمان، از آن‌ها اطلاع پیدا کنید، اما مواردی که در بالا ذکر کردم در زمان طراحی پلان واحدهای مسکونی بسیار مهم و تاثیرگذار هستند و توصیه می‌کنم از همان مراحل اولیه طراحی پلان ساختمان‌های مسکونی به این موارد توجه کنید.

چنانچه در مورد ضوابط و مقررات طراحی ساختمان‌های مسکونی سوالی دارید، سوالات خودتان را در پایین همین صفحه مطرح کنید تا در اولین فرصت به آن‌ها پاسخ دهم.

ساخت طبقه اضافی روی طبقات ساختمان چه مراحلی دارد؟

در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن و همچنین برای سرمایه گذاری بیشتر، بعضی از صاحبان ملک مصمم به ساخت طبقه اضافی بر روی ملک خود شده‌اند. به ساخت طبقه اضافی در اصطلاح، اضافه کردن اشکوب می‌گویند. برای ساخت طبقه اضافی نیاز به دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری‌ها است. اگر توسط مالک و سازنده دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری صورت نپذیرد و مالک شروع به ساخت اضافه اشکوب نماید، ساخت و ساز غیر مجاز انجام داده است. در این صورت شهرداری با کمک گرفتن از اختیارات قانونی خود در مقابل این ساخت و ساز غیر مجاز می‌ایستد و با توجه به راه کارهای قانونی که قانونگذار در اختیار این نهاد قرار داده، برخوردهای لازم را به عمل می‌آورد.

مهم‌ترین عکس‌العملی که شهرداری‌ها در مقابل ساخت طبقه اضافی انجام می‌دهند، متوقف کردن پروژه ساخت و ساز غیر مجاز در هر مرحله‌ای از ساخت است. بعد از توقف ساخت اضافه اشکوب شهرداری اقدام به تخریب ساخت و ساز غیر مجاز می‌کند. در نتیجه برای اینکه در دردسر این مشکلات قرار نگیرید، بهتر است وقتی به فکر ساخت طبقه اضافی افتاده اید با ساز و کار قانونی و مراحل اداری آن آشنا باشید.

 برای ساخت طبقه اضافی نیاز به دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری است. اگر دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری توسط مالک و سازنده صورت نپذیرد و مالک شروع به ساخت اضافه اشکوب نماید، دچار ساخت و ساز غیر مجاز شده است.

اضافه اشکوب چیست؟

گاهی اوقات مالکین و سازنده‌ها به دلایلی گوناگونی از جمله سودآوری مالی درخواست اضافه اشکوب می‌کنند. به مجوز ساخت طبقه‌ای روی طبقه دیگر اضافه اشکوب می‌گویند. به اینگونه که سازنده یا مالک در وهله اول یک پروانه ساخت معین از شهرداری محل مسکونی خود دریافت کرده است؛ اما بعد از چند مدت چه ساختمان آماده شده باشد و چه در حال ساخت باشد به فکر اضافه کردن طبقه یا طبقاتی به وضع موجود می‌کند. در تعریفی دیگر از اضافه اشکوب می‌توان به توسعه بنا در ارتفاع اشاره کرد.

ساخت طبقه اضافی به همین راحتی‌ها نیست. در سال‌های اخیر شهرداری‌ها سخت گیری بیشتری برای صدور مجوز اضافه اشکوب داشته‌اند. اما در این بین تبصره هایی وجود دارد که درخواست کنندگان با کمک گرفتن از آن ها می‌توانند درخواست خود را ارائه دهند. این تبصره ها با اینکه ساز و کار مشخص دارند، اما تایید شدن یا تایید نشدن درخواست بستگی زیادی به شهرداری محل زندگی شما دارد.

شورای اسلامی شهر و اضافه اشکوب

در ابتدا شورای اسلامی شهر تهران ساخت طبقه اضافی یا اضافه اشکوب را تحت هر حالتی ممنوع اعلام کرده بود، اما مصوبه آن ها توسط هیات عمومی دیوان عدالت اداری لغو گردید. متن این بخشنامه با عنوان بخشنامه صدور پروانه اضافه اشکوب و ممنوعیت صدور آن به شرح زیر است:

پیرو بخشنامه شماره ۱۷۲۰۸۳/۸۷/۸۰ مورخ ۳۱/۶/۸۷ در خصوص ابلاغ مصوبه یکصد و هجدهمین جلسه رسمی علنی فوق العاده از سومین دوره شورای محترم اسلامی شهر تهران

مبنی بر ممنوعیت صدور پروانه اضافه اشکوب، با توجه به لغو مصوبه یاد شده از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری که مراتب طی نامه شماره ۳۶۰۸۳/۳/۳۱۷ مورخ ۱۰/۹/۸۸ از سوی اداره کل حقوقی به اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه اعلام  شده است، مناطق می‌توانند ضمن تشکیل کمیسیونی متشکل از معاون شهرسازی و معماری، رئیس صدور پروانه، رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی و نماینده حوزه معاونت شهرسازی و معماری با توجه به اختیارات قانونی و ضوابط مشخص شده  نسبت به صدور مجوز اضافه اشکوب اقدام نمایند.

صدور پروانه اضافه اشکوب

در دهه‌های گذشته شهرداری‌ها به راحتی مجوز ساخت طبقه اضافی را به درخواست کنندگان می‌دادند اما بعد از تخریب تعدادی از این خانه‌ها به دلیل رعایت نشدن مسائل سازه‌ای و همچنین ساخت و ساز ناایمن، شورای شهر تهران تصمیم گرفت صدور مجوز برای چنین ساخت و سازهایی را قطع کند و فقط به تعداد محدودی از درخواست کنندگان آن هم با شرایطی خاص مجوز ساخت دهد. این تبصره ها عبارت بود از:

در صورتی كه تعداد طبقات ساخته شده در ساختمان كمتر از تعداد طبقاتی باشد كه در جواز (پروانه) ساخت قيد شده است صدور اجازه تكميل طبقات ساختمان بر اساس پروانه صادره و محاسبات فنی آن منوط به تحقق شرايط ذيل است:

الف – در صدور پروانه اوليه ضوابط شهرسازی و معماری و طرح‌های تفصيلی رعايت شده باشد.

‌ب – محاسبات فنی ساختمان و اجرای آن مطابق با آخرين ويرايش آيين‌نامه‌های طراحی و مقررات ملی ساختمان و آيين‌نامه زلزله (۱۸۰۰) در زمان درخواست تكميل ساختمان باشد.

‌ج – تطابق با آخرين ويرايش آيين‌نامه‌های مذكور مندرج در بند “ب” صدرالذكر توسط مهندسين ذيصلاح حقيقی يا حقوقی (محاسب) دارای اجازه معتبر به‌ صورت رسمی تأييد شود.